Viele Mieter in Mehrparteien Mietimmobilien erhalten neben der Betriebskostenabrechnung auch eine Heizkostenabrechnung nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG). Dabei werden dann die Heizkosten ebenfalls über den Eigentümer der Immobilie berechnet. In diesen Fällen sind die Abrechnungen durchaus aufwändig, denn es müssen zumeist die Kosten für Warmwasser und Heizung rechnerisch erst ermittelt werden. Im Gegensatz zu Betriebskosten, die generell nach Quadratmetern verteilt werden, werden die Energiekosten zum Teil nach dem Verbrauch und zum Teil nach der Heizkosten Nutzfläche verteilt.
Deshalb ist es bei einer Heizkostenabrechnung auch sehr wichtig, sich die Verbrauchseinheiten genau anzuschauen und bei einem hohen Verbrauch auch nach den Gründen zu forschen. Außerdem sollte man auch überprüfen, ob alle in der Abrechnung verwendeten Verteilungsschlüssel dem Gesetz bzw. der Vereinbarung im Mietvertrag entsprechen. Auch ist es wichtig, als Mieter die sonstigen Kosten in der Abrechnung der Heizkosten zu beachten. Dabei dürfen z. B. Wartungskosten hierbei verrechnet werden, allerdings keine Reparaturkosten. Oftmals ist dies jedoch nicht aus der Abrechnung klar erkennbar und gerade wenn diese Kosten stark vom Vorjahr abwichen, sollte man als Mieter diese Position näher untersuchen.
Ferner werden in Abrechnungen von Heizkosten auch Zeiträume berechnet, die aufgrund der Verfristungsregel des § 21 Abs. 6 HeizKG gar nicht mehr abgerechnet werden dürften. Generell sind Nachforderungen aus Heiz- und Warmwasserkosten binnen eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode geltend zu machen, wobei eine Abrechnungsperiode in der Regel 12 Monate umfasst. Dabei kann diese Abrechnungsperiode bei manchen Immobilien das Kalenderjahr umfassen und bei anderen eben eine abweichende Abrechnungsperiode, meist um die besonderen Heizphasen im Herbst und Frühjahr auch vollständig zu erfassen.
Generell ist ein Vermieter verpflichtet nach dem allgemeinen Mietrecht, seinen Mietern eine Abrechnung der Heizkosten in schriftlicher Form zukommen zu lassen. Dabei ist die Heizkostenabrechnung immer ein eigenständiges Dokument, das jedoch Bestandteil der Betriebskostenabrechnung ist. Aus diesem Grund sollte eine Überprüfung der Heizkosten auch für den Mieter jederzeit möglich sein.
Grundsätzlich werden in der Heizkostenabrechnung sowohl die Heizkosten als auch die Kosten für das Warmwasser und die Heiznebenkosten ausgewiesen. Dabei dürfen ab der 4. Nutzeinheit Heizkosten nicht mehr pauschal auf die Mieter aufgeteilt werden, z. B. nach der Nutzfläche, sondern müssen zu definierten Anteilen nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter berechnet werden.
Bei Wohnungen, die dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) unterliegen, gibt es keine gesetzlichen Vorgaben für die Abrechnung der Heizkosten, denn bei diesen Mietverhältnissen zählt die freie Vertragsvereinbarung. Für den Fall, dass es eine derartige Vereinbarung nicht gibt, kommt immer § 1009 ABGB zur Anwendung, nach dem dann der Vermieter die Kosten zu tragen hat. Falls es hierbei im Mietvertrag unverständliche oder unpräzise Vereinbarungen gibt, ist ausschlaggebend, ob der Mietvertrag dem Konsumentenschutz unterliegt, oder nicht. Wenn ein Verbrauchergeschäft vorliegt, kann evtl. die gesamte Mietvertragsklausel unwirksam sein, falls diese unverständlich, unpräzise oder intransparent ist.
Ferner wird bei Gebäuden, die nur über eine Einrohrheizung verfügen, ein hoher Wärmeanteil durch die unisolierten Rohre abgegeben. Dadurch ist diese abgehende Wärme auch messtechnisch nicht zu erfassen. In solchen Fällen muss grundsätzlich geprüft werden, ob eine messtechnische Ausstattung überhaupt sinnvoll ist. Zudem gilt nach dem Heizkostengesetz auch das Prinzip der Wirtschaftlichkeit. Dabei muss eine Wirtschaftlichkeit nach § 6 HeizKG nachgewiesen werden, wenn eine Mietimmobilie oder eben wirtschaftliche Einheit nachträglich mit Messgeräten ausgestattet werden soll.
Die Aufteilung der Heizkosten alle durch die Nutzfläche ist nicht gerecht, da hierbei Mieter nie die Möglichkeit haben, durch ein sinnvolles und sparsames Verbrauchsverhalten ihre Heizkosten zu senken. Deshalb müssen sie bei einer reinen Nutzflächenberechnung dann auch immer die Heizkosten für Mieter, die nicht auf ihren Verbrauch achten, mitbezahlen. Deshalb ist auch eine Heizkostenpauschale im Mietvertrag nicht zulässig.
Aus diesem Grund sind auch durch das HeizKG und die ÖNORM M 5930 Regeln aufgestellt, wie die Heizkosten gerecht unter den Mietparteien aufgeteilt werden. Dabei wird verlangt, dass die Kosten für Wärme grundsätzlich in Grundkosten und Verbrauchskosten aufzuteilen sind. Hierbei werden dann die Grundkosten aufgrund der jeweiligen beheizten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche berechnet, die Verbrauchskosten werden über Zähler (Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler) ermittelt. Das Verhältnis zwischen Grundkosten- und Verbrauchskosten nennt man auch Verteilschlüssel und es sind hierbei folgende Aufteilungen erlaubt:
Für den Fall, dass bei einer Abrechnung der Heizkosten der Verbrauchsanteil höher gewertet wird, so macht sich für den Mieter ein nachlässiges Heizverhalten auch eher in der Heizkostenabrechnung bemerkbar. Auch energetisch ungünstig beschaffene Anlagen tragen in diesem Fall zu hohen Heizkosten bei. In diesen Fällen kann dann nur der Eigentümer Abhilfe schaffen durch eine energetisch effizientere Heizanlage. Für den Fall, dass der Eigentümer der Immobilie im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme eine Wärmedämmung oder eine moderne Zentralheizung einbauen lässt, kann er auch den Verteilerschlüssel ändern.
Allerdings muss er seine Mieter über diese Änderung vor einer Heizkostenabrechnung schriftlich informieren. Wenn bei einer Heizkostenabrechnung z.B. eine Grundkostenanteil von 40% oder gar 45% eingestellt ist, so ist ein Spareffekt durch wirtschaftliches Heizverhalten nicht besonders hoch, da dieser sich ja nur auf 60 % oder 55 % des Verbrauchs auswirkt. Für den Fall jedoch, dass sich die Heizkosten der Mieter jedoch über einen hohen Verbrauchsanteil (also 65%) errechnen, ist der Anreiz, Geld einzusparen erheblich größer, da der Spareffekt deutlicher in den Heizkosten dann spürbar ist.
Nach §2 Z10 HeizKG sind „sonstige Kosten des Betriebes“ wie folgt beschrieben: „…alle übrigen Kosten des Betriebes, zu denen die Kosten für die Betreuung und Wartung einschließlich des Ersatzes von Verschleißteilen – insbesondere von Vorrichtungen zur Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile – und die Kosten der Abrechnung, nicht aber der Aufwand für Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage zählen“.
In einer Abrechnung der Heizkosten sind folgende Nebenkosten zulässig:
Das Warmwasser ist nicht in jedem Fall in den Heizkosten enthalten. Dabei ist dies immer dann der Fall, wenn die Erwärmung des Wassers nicht über die zentrale Heizungsanlage läuft. Gegeben ist dies z. B. bei elektrischen Boilern, bei denen die Kosten dann über die Stromrechnung des Mieters abgerechnet werden. Die Kosten des Kaltwassers werden hingegen grundsätzlich über die Betriebskostenabrechnung in Rechnung gestellt.
Wird Warmwasser jedoch über die hauseigene Heizanlage bezogen, muss für die Verrechnung der Energiekosten der Aufwand für Heizung und Warmwasser getrennt erfasst werden. Wenn dies nicht möglich ist, sieht der Gesetzgeber einen Anteil von 70 Prozent fürs Heizen und 30 Prozent fürs warme Wasser vor. Allerdings kann mit dem Wärmelieferanten auch eine andere Aufteilung vereinbart werden, wenn dem alle Mieter zustimmen. Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber einen Rahmen zwischen 60 und 80 % für den Heizkostenanteil vor.
Grundsätzlich ist das Prinzip des Heizkostenabrechnungsgesetzes einfach, denn es geht davon aus, dass derjenige, der viel verbraucht, auch mehr zu bezahlen hat. Jedoch ist die Abrechnung oftmals kompliziert und es ist vorgeschrieben, dass der Wärmelieferant diese Kosten immer über einen Zeitraum von 12 Monaten abrechnen muss. Eine Heizkostenabrechnung muss dabei immer folgende Informationen beinhalten:
Generell regelt das Heizkostenabrechnungsgesetz nur die Verteilung der Kosten, denn eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der verrechenbaren Heizkosten gibt es nicht. Dabei gelten dann grundsätzlich die Preise, zu denen die Heizmaterialien eingekauft wurden. Ferner gilt bei einem Fernwärmebezug der Preis, der mit dem Wärmelieferanten vereinbart wurde.
Für den Fall, dass es während einer Abrechnungsperiode zu einem Mieterwechsel kommt, kann der Mieter, der die Wohnung verlässt, eine Zwischenablesung verlangen, die er jedoch selber bezahlen muss. Auch in diesem Fall erfolgt eine Abrechnung jedoch dann auch erst am Ende der Abrechnungsperiode. Hierbei können dann die Kosten auf der Basis der Zwischenablesung zwischen dem alten und dem neuen Mieter aufgeteilt werden. Für den Fall, dass keine Zwischenablesung stattfindet, werden die Kosten entsprechend der Mietzeit pauschal abgerechnet, also z. B. 3/12 Vormieter bei Auszug Ende März und 9/12 Nachmieter.
Wenn sich aus der Heizkosten Abrechnung ein Überschuss, muss dieser innerhalb von zwei Monaten an den Mieter zurückgezahlt werden, ebenso wie ein Fehlbetrag, der in der gleichen Frist nachgezahlt werden muss. Wichtig ist auch eine zeitnahe Kontrolle der Abrechnung, denn einen Einspruch gegen die Heizkostenabrechnung muss man innerhalb von 6 Monaten nach der Rechnungslegung einreichen. Andernfalls gilt die Abrechnung als anerkannt.
Will man als Mieter eine Heizkosten Abrechnung überprüfen, so kann ein Gang zu einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht durchaus sinnvoll sein. Hierbei kann dieser anhand des bestehenden Mietverhältnisses zunächst einmal prüfen, welche rechtlichen Grundlagen für die Heizkosten Abrechnung gültig sind und auch prüfen, ob die Heizkosten Abrechnung korrekt erstellt wurde. Dabei kann er bei einer fehlerhaften Abrechnung seinen Mandanten unterstützen, entsprechende Zusatzinformationen einzuholen und diese zu überprüfen.
Ferner kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht bei überhöhten Abrechnungen auch einen Einspruch für seinen Mandanten vorbereiten und eine dementsprechende Begründung verfassen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Heizkosten.
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