Heizkosten zu hoch § Ursachen & Gegenmaßnahmen

Ihre Heizkosten sind zu hoch? Einmal jährlich rechnen Vermieter Betriebskosten und in vielen Fällen auch Heizkosten mit ihren Mietern ab. Dabei wird dann geprüft, ob die monatlichen Abschlagszahlungen ausreichend waren, oder eben Nachzahlungen notwendig sind. Insbesondere bei der Heizkostenabrechnung kommt es häufiger vor, dass diese zu hoch ausfällt und Mieter im Nachgang zusätzliche Zahlungen leisten müssen. Allerdings ist nicht immer der Mieter schuld an zu hohen Heizkosten. Auch fehlerhafte Abrechnungen oder falsche Messungen können die Heizkosten steigen lassen In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, was man als Mieter tun kann, wenn man die Heizkosten zu hoch sind und deshalb auch hohe Nachzahlungen gefordert werden.

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Das Wichtigste in Kürze

Mieter in Immobilien mit mehreren Parteien und gemeinsamer Heizzentrale sowie Messvorrichtungen erhalten eine Heizkostenabrechnung nach dem HeizKG in Österreich.
Zu hohe Heizkosten können sowohl technisch bedingt sein als auch durch Abrechnungsfehler in der Heizkostenabrechnung entstehen.
Bei zu hohen Heizkosten ist in jedem Fall eine Überprüfung der Heizkostenabrechnung zu empfehlen.
Mieter haben das Recht, die Abrechnungsbelege, die der Abrechnungsübersicht zugrunde liegen, einzusehen.

Rechtliches zum Thema Heizkosten zu hoch

Viele Mieter leben in Mietobjekten mit mehreren Parteien, die durch eine gemeinsame Heizzentrale versorgt werden und haben Ablesevorrichtungen installiert, die einen individuellen Verbrauch messbar machen. Hierbei kommt in Österreich das Heizkostenabrechnungsgesetz zur Anwendung für Wohnungen , die dem MRG unterliegen oder als Genossenschaftswohnungen vermietet sind. Dadurch sind klare Regeln vorgegeben, wie Heizkosten auf die einzelnen Verbraucher umgelegt und abgerechnet werden dürfen.

Nach dem HeizKG dürfen sowohl die direkten Energiekosten als auch sonstige Kosten als typische Wartungs- und Erhaltungskosten für die Heizanlage auf den Mieter umgelegt werden. Ferner werden nach dem HeizKG die totalen Kosten immer in Anteilen als verbrauchsunabhängige Kosten anhand der individuellen beheizbaren Nutzfläche abgerechnet und zu anderen Teilen verbrauchsabhängig anhand des individuellen Verbrauchs, der abgemessen wird.

Die Anteile dieser beiden Abrechnungsmethoden können im Einzelfall unterschiedlich sein und können durch vertragliche Vereinbarungen oder aber gesetzliche Bestimmungen definiert sein. In der Praxis entstehen zu hohe Heizkosten oftmals nicht durch einen hohen Verbrauch des einzelnen Mieters, sondern sie sind in vielen Fällen auch in fehlerhaften Abrechnungen, sehr hohen verbrauchsunabhängigen Anteilen und falschen Messleistungen zu finden. Im Folgenden soll auf die verschiedenen Fehlerquellen eingegangen werden und aufgezeigt werden, wie man als Mieter darauf reagieren kann.

Technische Ursachen für zu hohe Heizkosten

Mehrparteien Mietshäuser haben oftmals eine zentrale Heizungsanlage mit Heizkostenverteilern im Einsatz. Die kleinen Verteiler an den Heizkörpern messen Differenzen in der Temperatur und zeigen entsprechende Einheiten an. Jedoch spielt hierbei die Montagehöhe eine wichtige Rolle unabhängig davon, ob es sich dabei um elektronische Verteiler oder ältere Verdunster handelt. Generell sollten die Messgeräte in der Mitte der Heizkörper bei ca. 75 Prozent der Bauhöhe angebracht sein. Für den Fall, dass diese zu hoch oder zu niedrig angebracht sind, messen sie auch zu hohe oder niedrige Werte und können die Ursache dafür sein, dass eine Heizkostenabrechnung zu hoch ausfällt.

Zuordnung der Heizkörper

Damit die gemessenen Daten der Heizkostenverteiler ausgewertet werden können, müssen sie auf den zugehörigen Heizkörper umgerechnet werden. Hierbei wird dies möglich mit Umrechnungen, die neben der Bauart und der Größe auch die Leistung der Heizflächen einbeziehen.Falls jedoch die Verteiler nicht mit den korrekten Berechnungsfaktoren arbeiten, ist die Heizkostenabrechnung immer fehlerhaft und die Heizkosten können zu hoch ausfallen.

Infografik

Was kann man als Mieter gegen zu hohe Heizkosten tun?

Falsche Nutzung der Verteiler

Außerdem kann auch eine nachteilige Nutzung der Verteiler die Ursache sein, dass eine Heizkostenabrechnung zu hoch ausfällt. Dabei reagieren z. B. die Verteiler auch jenseits der Heizsaison auf Sonneneinstrahlung. Findet eine derartige Erwärmung durch die Sonne statt, verdunstet ebenfalls Messflüssigkeit, auch wenn die Heizung gar nicht in Betrieb ist. Ferner können auch falsche Werte gemessen werden, wenn z. B. Heizkörperverkleidungen, Vorhänge oder Handtücher den Heizkostenverteiler bedecken. Hierdurch kann ein Wärmestau entstehen, der die Messwerte steigen lässt.

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Heizkosten zu hoch aufgrund falscher Heizkostenabrechnungen

Auch wenn keine technischen Probleme vorliegen, können Heizkostenabrechnungen in vielen Fällen fehlerhaft sein. Hierbei kann es z. B. vorkommen, dass ein Vermieter auch den Verbrauch einer unvermieteten Wohnung auf die aktiven Mieter verteilt. Ferner entstehen zu hohe Heizkosten in der Abrechnung auch, wenn z. B. Vermieter unrechtmässig Reparaturkosten auf die Mieter umlegen oder einfach die Heizkostenverteiler falsch ablesen.

Überprüfung der Heizkostenabrechnung

Wenn eine Heizkostenabrechnung zu hoch ausfällt, sollte man als Mieter zunächst die aktuellen Messwerte mit denen des Vorjahres vergleichen. Dabei kann man generell sagen, dass Veränderungen in Höhe von 10 bis 20 Prozent entweder durch eine Änderung des Heizverhaltens oder aber auch einfach durch einen kälteren Winter durchaus im Bereich des Normalen sind. Für den Fall, dass man dies ausschließen kann, kann es jedoch durchaus sinnvoll sein, Expertenrat einzuholen und die Abrechnung überprüfen zu lassen.

Hierbei stehen Mietervereinigungen oder aber spezialisierte Anwälte für Mietrecht zur Verfügung, die eine Abrechnung genau prüfen können. Dabei macht es auch immer Sinn, zu überprüfen, zu welchen Anteilen die Kosten verbrauchsabhängig oder oder eben nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden . Hierbei können unterschiedliche Anteile zur Anwendung kommen nach dem HeizKG, je nachdem, ob bei der Heizkostenabrechnung bestimmte Vereinbarungen dazu getroffen wurden oder eben gesetzliche Bestimmungen zur Anwendung kommen. Grundsätzlich gilt, dass Mieter, die besonders sparsam haushalten beim Heizen, jedoch einen ohne verbrauchsunabhängigen Anteil anhand ihrer heizbaren Nutzfläche zahlen, im Prinzip für die anderen Mieter mitbezahlen.

Verbrauchswerte vergleichen

Generell lässt sich der Umstand, ob eine Heizkostenabrechnung zu hoch ausgefallen ist auch daran erkennen, wenn man die eigenen Verbrauchswerte mit dem durchschnittlichen Energiebedarf im Haus vergleicht.

Gegenmaßnahmen gegen zu hohe Heizkostenabrechnungen

Hat man als Mieter Anhaltspunkte, dass die Heizkosten zu hoch ausgefallen sind, sollte man zunächst zunächst eine begründete Einwendung dem Vermieter zustellen. Hierfür hat ein Mieter in Österreich 6 Monate nach der Rechnungslegung Zeit. Ferner hat er auch das Recht, die Belege, nach denen die Heizkostenabrechnung erstellt wurde, einzusehen. Für den Fall, dass ein Vermieter nicht bereit ist, die Heizkostenabrechnung zu überprüfen oder zu korrigieren, kann man als Mieter entweder bei einer Schlichtungsstelle oder bei Gericht eine Klärung herbeiführen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, wenn die Heizkosten zu hoch sind?

Für den Fall, dass man als Mieter mit einer sehr hohen Heizkostenabrechnung konfrontiert ist und die rechtlichen Möglichkeiten nicht kennt, kann es durchaus sinnvoll sein, die Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu suchen. Dabei kann dieser zunächst einmal formal prüfen, ob eine Heizkostenabrechnung den gesetzlichen Bestimmungen entspricht und ggf. durch Einsicht in die Belege Fehlerquellen in der Abrechnung aufspüren.

Ferner kann er natürlich seinen Mandanten dabei unterstützen einen begründeten Einspruch gegen eine zu hohe Heizkostenabrechnung zu formulieren und für den Fall, dass eine direkte Einigung mit dem Vermieter nicht möglich ist, auch eine Auseinandersetzung bei einer Schlichtungsstelle oder bei Gericht vorbereiten und durchführen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht in Fällen, in denen die Heizkosten zu hoch sind.

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FAQ: Heizkosten zu hoch

Was tun wenn Heizkosten zu hoch sind?

Fällt die Heizkostenabrechnung zu hoch aus, sollten Mieter die Ergebnisse zunächst mit denen aus dem Vorjahr vergleichen. Veränderungen in Höhe von 10 bis 20 Prozent durch ein geändertes Heizverhalten oder einen härteren Winter sind dabei völlig normal.

Wie setzen sich die Heizkosten zusammen?

Im Regelfall gilt: Der Vermieter rechnet mindestens 50 Prozent, aber höchstens 70 Prozent der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Verbrauch ab. Hierzu müssen alle Wohnungen oder Heizkörper mit Messinstrumenten ausgestattet sein, die Mieter oder Wärmemessdienstfirma einmal im Jahr ablesen.

Was fällt alles unter Heizkosten?

Folgende Kostenpunkte gehören in die Heizkostenabrechnung: Lieferungen des jeweiligen Energieträgers, also Nebenkosten für Gas, Strom, Fernwärme oder Öl. Nebenkosten für die Wartung, Reinigung und Steuerung der Heizungsanlage. Kosten für Schornsteinfeger und Betriebsstrom.

Welche Kosten können in einer Heizkostenabrechnung nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Nicht abgerechnet werden dürfen in einer Heizkostenabrechnung Instandhaltungskosten, die sich Abnutzung, Alterung oder auch Witterungseinflüsse ergeben. Ferner dürfen auch keine Instandhaltungskosten abgerechnet werden, wobei hierunter in erster Linie Reparaturkosten zu verstehen sind.

Rechtsquellen & Quellverweise