In Wohnhäusern mit einer Heizzentrale, die alle Wohnungen versorgt, wird entweder nur die Wärme zum Heizen geliefert oder zusätzlich auch noch das Warmwasser. Deshalb müssen die Kosten, die durch die Wärmeerzeugung in der gemeinsamen Anlage entstanden sind, auf alle mit Wärme versorgten Wohnungen und auf die zusätzlichen Räume verteilt werden. Dafür gilt in Österreich das Heizkosten-Abrechnungsgesetz (HeizKG), das vorschreibt, wie diese Kosten auf die einzelnen Mieteinheiten zu verteilen sind. Hingegen braucht sich ein Mieter, der eine Gasetagenheizung in der Wohnung hat, sich nicht um das HeizKG zu kümmern.
Dabei hat man sozusagen den Heizkessel in der Wohnung; der nur die eigene Wohnung beheizt und für das Warmwasser in der Wohnung sorgt. Oder man heizt seine Wohnung mit Strom und hat einen Elektro-Boiler, der auch das Warmwasser liefert. Hierbei hat man dann nur einen Vertrag mit dem Gaslieferanten oder einen Vertrag über den Strombezug und zahlt das, was man mit dem Lieferanten vereinbart hat. Dies hat generell den Vorteil, dass man den Lieferanten für Strom oder Gas frei wählen und auch wechseln kann. Deshalb kann man zumeist als Nutzer selber entscheiden kann, zu welchen Preisen man die Energieträger einkauft und kann sich auch selber einen billigeren Energieversorger aussuchen.
Das Heizkostenabrechnungsgesetz gilt für die Aufteilung der Heizkosten und Warmwasserkosten bei Immobilien mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage (auch Fernwärme) mit Wärme versorgt werden und mit Ablesevorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind. Dabei regelt das HeizKG die Rechte und Pflichten zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer und liefert die Regelungen vor allem für die Verteilung der Kosten für die Wärmelieferung und die Heizkostenabrechnungen.
Allerdings liefert das Gesetz keine Preisobergrenzen für Wärmelieferungen. Außerdem sagt das Gesetz auch nichts darüber aus, wer auf welcher Grundlage zur Lieferung von Wärme verpflichtet ist oder wer zur Reparatur der Anlage verpflichtet ist, wenn z. B. eine Heizung ausfällt. Ferner regelt das HeizKG auch nicht, wem man als Wärmeabnehmer eigentlich die Kosten der Wärmeversorgung schuldet. Deshalb ist nach dem Gesetz auch nicht jeder Wohnungsnutzer auch ein „Wärmeabnehmer“ im Sinn des HeizKG und auch nicht jeder „Wärmeabgeber“ ist im Sinn des Gesetzes im eigenen Namen auch zur Energielieferung verpflichtet bzw. zum Inkasso berechtigt.
Generell bestimmt das HeizKG nicht, wie hoch die Kosten in der Heizkostenabrechnung sein dürfen, es legt also keine Preisobergrenzen in fixen Beträgen fest. Jedoch regelt es klar, welche Kosten überhaupt verrechnet werden dürfen, die dann anschließend verteilt werden können. Generell dürfen zwei Arten von Kosten in der Heizkostenabrechnung verrechnet werden. Dabei handelt es sich einerseits um die
Grundsätzlich muss erst einmal geklärt werden, ob der Energielieferant nur Wärme für die Heizung liefert oder aber auch das Warmwasser zur Verfügung stellt. Für den Fall, dass er beides liefert, müssen die gesamten Kosten des Mietobjektes zunächst einmal in Heiz- und Warmwasserkosten getrennt werden durch eine sogenannte Verbrauchsmessung. Wenn jedoch Messvorrichtungen nicht vorhanden sind oder ausgefallen sind, dann müssen die Kosten nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren verteilt werden. Falls auch dies nicht möglich ist, dann wird auf die Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer abgestellt.
Ist diese nicht vorhanden, so erfolgt eine Trennung der Gesamtkosten im Verhältnis 70 % Heizkosten zu 30 % Warmwasserkosten. Weiterhin müssen dann die Kosten für Warmwasser und auch Heizung nochmals in verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Kosten aufgeteilt werden und dann auf die Wärmeabnehmer verteilt werden. Dabei richtet sich diese Aufteilung auch vornehmlich erst einmal nach der Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer, jedoch muss der verbrauchsabhängige Anteil zumindest 55 % betragen. Für den Fall, dass keine Vereinbarung getroffen wurde, erfolgt die Verteilung im Verhältnis 65 % verbrauchsabhängig zu 35 % verbrauchsunabhängig.
Im folgenden Schritt werden dann also die verbrauchsabhängigen und die verbrauchsunabhängigen Kosten des Hauses auf die einzelnen Mieter oder Wärmeabnehmer verteilt. Hierbei werden dann die verbrauchsabhängigen Kosten nach dem Verhältnis des individuellen Verbrauches zum Gesamtverbrauch auf die Mieter verteilt und dies wird durch Messung ermittelt.
Für den Fall, dass eine Messung nicht möglich ist, kann die Ermittlung für höchstens 25 % der Verbrauchsanteile durch eine Hochrechnung erfolgen. Ferner werden die verbrauchsunabhängigen Anteile nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche einer Wohnung zur beheizbaren Gesamtnutzfläche verteilt. Auch die sonstigen Kosten werden nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzflächen auf die Nutzer verteilt.
Es handelt sich im Beispiel um ein Mietshaus mit 10 Wohnungen (insgesamt 1000 m2 beheizbare Nutzfläche) mit Zentralheizung und zentraler Warmwasseraufbereitung. In den Nutzungsobjekten sind Verbrauchserfassungsgeräte angebracht: an den Heizkörpern sind Verdunstungszähler, an den Warmwasserleitungen sind Wasser(durchlauf)zähler installiert.
Die Trennung und Zurechnung der Energiekosten (€ 10.000,-) zu Heizung einerseits und Warmwasser andererseits ist im Beispiel durch Messung oder Ermittlung nicht möglich; Da auch keine anderslautende, einstimmige Vereinbarung existiert, wird deshalb getrennt in € 7.000,– Energiekosten für Heizung (70% der Gesamtenergiekosten) und € 3.000,– Energiekosten für Warmwasser (30% der Gesamtenergiekosten). Die sonstigen Kosten werden nach der beheizbaren Nutzfläche aufgeteilt: Also € 1000,– : 1000 m2 = 1,0 €/m2.
Da auch hier keine einstimmige Vereinbarung existiert, werden die Kosten nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel aufgeteilt. Mangels anderslautender einstimmiger Vereinbarung wird der gesetzliche Verteilungsschlüssel angewandt: Die Energiekosten für Heizung (€ 7.000,–) werden verteilt zu 65% (€ 4.550,–) nach dem gemessenen Verbrauch und zu 35% (€ 2.450,–) nach der beheizbaren Nutzfläche.
Auch hierfür wird der gesetzliche Verteilungsschlüssel angewandt. Die Energiekosten für Warmwasser (€ 3.000,–) werden verteilt zu 65% (€ 1.950,–) nach dem gemessenen Verbrauch, zu 35% (€ 1.050,–) nach der beheizbaren Nutzfläche. Insgesamt werden also verbrauchsunabhängig nach beheizbarer Nutzfläche folgende Kosten abgerechnet:
Verbrauchsunabhängig aufgeteilte Kosten:
Verbrauchsabhängig aufgeteilte Kosten:
Nach Ablauf einer meist jährlichen Abrechnungsperiode muss der Vermieter oder Wärmeabgeber innerhalb von 6 Monaten eine schriftliche Abrechnung erstellen. Dem Mieter oder Wärmenehmer muss er dabei aber nur eine Abrechnungsübersicht übermitteln. Allerdings muss er den Mieter darüber informieren, wo er Einsicht in die vollständige Abrechnung und die entsprechenden Belege nehmen kann. Hierbei muss der Zeitraum für eine Einsicht zumindest 4 Wochen betragen. Wird einem Mieter gegenüber keine Abrechnung gemacht oder ihm keine Einsicht in die Belege gewährt, hat der Mieter die Möglichkeit zur Durchsetzung in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht.
Unter Umständen kann hierbei auch eine Geldstrafe von bis zu EUR 5.800,– verhängt werden. Für den Fall. Dass zwar eine Abrechnungsübersicht zur Verfügung gestellt wird, diese jedoch nicht richtig ist, muss man als Mieter innerhalb von 6 Monaten nach der Rechnungsstellung einen schriftlich begründeten Einspruch gegenüber dem Vermieter oder Wärmegeber abgeben. Falls man dies versäumt, gilt die Abrechnung in jedem Fall als genehmigt.
Im Gegensatz zu den Betriebskosten, die nach dem MRG abgerechnet werden, werden die Heizkosten bei einem Mieterwechsel aliquot verrechnet. Dabei kann der ausziehende Mieter hierbei Zwischenablesung veranlassen. Wird jedoch keine Zwischenabrechnung vorgenommen, wird der Verbrauch nach gleich hohen monatlichen Anteilen verrechnet.
Für den Fall, dass man eine Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehen kann oder sowieso als zu hoch empfindet, kann sich eine Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht anbieten. Hierbei kann dieser im individuellen Fall prüfen, ob formell alle Erfordernisse der Abrechnung eingehalten wurden und diese auch fristgerecht erstellt wurde. Ferner kann er seinem Mandanten dabei helfen, entsprechende Belege einzufordern und die einzelnen Positionen überprüfen.
Für den Fall, dass sich tatsächlich Unkorrektheiten ergeben, kann ein Anwalt für Mietrecht seinem Mandanten eine entsprechenden begründeten Einspruch formulieren, der dann an den Vermieter versandt wird. Für den Fall, dass sich ein Vermieter nicht kooperativ zeigt, die Angelegenheit zu lösen, kann ein Anwalt für Mietrecht auch eine Klärung bei einer Schlichtungsstelle oder vor Gericht anstrengen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Heizkostenabrechnung.
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