Mieter zahlt keine Miete § Vorgehensweise & Räumungsklage

Ihr Mieter zahlt keine Miete? Im Folgenden beschreiben wir die Vorgehensweise, was sie tun können, wenn die Miete nicht gezahlt wird. Darüber hinaus erhalten Sie in diesem Ratgeber Informationen was Sie persönlich und rechtlich tun können, wenn ein Mietrückstand vorliegt, wie der Mieter gemahnt wird und wann eine Räumungsklage in Österreich erlaubt ist. Außerdem erfahren Sie wie Ihnen ein Anwalt für Mietrecht behilflich sein kann, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.

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Das Wichtigste in Kürze

Vorgehensweise bei Mietschulden des Mieters

Stellen Sie als Vermieter einen Rückstand der Miete fest, dann ist es empfehlenswert, den Mieter als erstes persönlich zu kontaktieren. Im Falle, dass der Mieter zum dabei vereinbarten Termin immer noch im Zahlungsrückstand oder der Mieter nicht erreichbar ist, schicken sie eine Mahnung.

Mahnung an den Mieter schicken

Achten Sie darauf, dass sie die folgenden Formalien beim Abschicken einer Mahnung im Falle eines Mietrückstands des Mieters beachten. Die Mahnung aufgrund eines Mietrückstands beinhaltet die rückständige Miete, Ihre Bankdaten und einen Stichtag, bis wann die Miete beglichen werden sollte. Weiterhin zu beachten ist, dass die Mahnung für den Zahlungsrückstand des Mieter per Einschreiben versendet wird.

Wenn der Mieter trotz Mahnung seinen Mietrückstand nicht innerhalb von 8 Tagen nach dem Stichtag zahlt, sollten Sie einen Rechtsanwalt beziehungsweise ein Inkassobüro einschalten. Sie haben nun zwei Möglichkeiten, Zum einen können Sie eine Mahnklage bei Gericht einreichen. Zum anderen können Sie versuchen gleich eine gerichtliche Kündigung zu erwirken.

Mahnverfahren bei einem Zahlungsverzug

Eine Mahnklage reichen Sie ein, indem Sie das bereits vorgefertigtes Mahnklagen Formular von der Justizministerium Webseite ausfüllen und an das Gericht schicken. Daraufhin erfolgt die Erlassung eines Zahlungsbefehls vom jeweiligen Bezirksgericht an den Mieter.

Höhe der Zinsen bei einem Zahlungsverzug der Miete

Bezüglich der Höhe der Zinsen bei einem Zahlungsverzug muss man zwischen der Vermietung von Geschäftsräumen und Wohnungen unterscheiden. Zweitens kommt es darauf an, ob der Mietvertrag vor dem 16.03.2013 oder danach abgeschlossen wurde. Das ist der Tag, wo in Österreich das neue Zahlungsverzugsgesetz in Kraft trat. Nichtsdestotrotz beträgt bei Wohnungen die Höhe der Verzugszinsen ungeachtet des Datums vom Mietvertrag 4 Prozent. Hingegen unterscheidet man bei Geschäftsmieten zwischen alten Verträgen mit 8 Prozent und neuen Verträgen mit 9,2 Prozent. Der Basiszins wird jeweils dazu addiert.

Zahlung der Verzugszinsen

Bei einer Mahnung kommen Anwaltskosten, ein Verzugszinssatz und Inkassokosten ins Spiel. Dementsprechend muss der Vermieter erst einmal selbst für die Kosten der Verzugszinsen aufkommen. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit später Schadensersatz zu fordern und die Kosten auf den Mieter umzulegen. Dies ist eine Angelegenheit für das Gericht.

Infografik

Was kann ein Vermieter tun?

Fristlose Kündigung des Mieters

Sobald der Mieter zweimal in Folge mit der gesamten Miete oder einem erheblichen Teil trotz einer Mahnklage nicht nachgekommen ist, ist eine fristlose Kündigung möglich. Eine ordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mieter zwar ständig im Zahlungsverzug oder unpünktlich mit der Miete ist, die Summe allerdings nie zwei Monatsmieten erreicht. Beachtet werden muss, dass im schriftlichen Kündigungsschreiben der Grund genannt wird.

Zudem muss der Vermieter darauf hinweisen, dass der Mieter das Recht auf einen Widerspruch hat. Der Vermieter sollte außerdem im Schreiben einer weiteren Nutzung der Wohnung widersprechen. Wenn der Mieter die Mietrückstände nach Erhalt der Kündigung doch noch zahlt, wird die Kündigung unwirksam. Falls der Mieter in den nächsten zwei Jahren die Miete wieder nicht bezahlt, kann er sie nach Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht mehr zahlen.

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Räumungsklage

Eine Räumungsklage ist erlaubt, wenn der Mieter die Frist von mindestens zwei Wochen zum Auszug verstreichen lässt. Und zwar nur dann, wenn es einen qualifizierten Mietrückstand gibt. Das heißt, wenn der Mieter den Mietrückstand auch nach zwei Monaten nicht bezahlt. In der Kündigung sollte vermerkt sein, dass das Mietverhältnis aufgelöst wird, wenn der Mieter nicht rechtzeitig bezahlt. Weiterhin sollte die Kündigung von Seiten des Gerichts eingebracht werden. Der Mieter hat dann die Möglichkeit zu reagieren. Da das Gericht eine Rolle spielt, ist es wichtig, sich mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht zu beraten.

Schutz vor Mietnomaden

Es gibt gewisse Maßnahmen wie sich ein Vermieter präventiv vor Mietnomaden schützen kann. Dazu gehören:

eine Mieterselbstauskunft
eine Referenz des vorherigen Vermieters
die Bezahlung der ersten Miete und der Kaution.

Die Mieterselbstauskunft dient dazu so viele Informationen wie möglich über den zukünftigen Mieter herauszufinden. Obendrein kann sie Gehaltnachweise oder Ähnliches sowie eine Auskunft über einen Negativeintrag bei Kreditschutzverband 1830 beinhalten. Um herauszufinden, ob der Mieter bei seiner vorherigen Wohnung die Miete bezahlt hat, kann der Vermieter eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder eine Referenz des vorherigen Vermieters vom Mieter verlangen.

Drittens sollte der Mieter eine Kaution hinterlegen. In diesem Falle hat der Vermieter schon einmal etwas Sicherheit. Schließlich ist im Falle des Falles immer zu empfehlen sich von einem kompetenten Rechtsanwalt beraten zu lassen. Im Falle der Nichtbezahlung von Betriebskosten kann es auch sein, dass der Mieter vergessen hat, sie zu bezahlen, da sie sich von Jahr zu Jahr ändern. Von daher ist eine Kontaktaufnahme mit dem Mieter vor der Einleitung von rechtlichen Schritten empfehlenswert.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, wenn der Mieter keine Miete zahlt?

Ist ein Mieter im Mietrückstand und haben persönliche Bemühungen des Vermieters und Mahnungen keine Erfolg gehabt, kann es sinnvoll sein, sich mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht über das weitere Vorgehen zu beraten. In vielen Fällen kann eine weitere anwaltliche Aufforderung zur Zahlung der Mietrückstände bereits erfolgreich sein. Für den Fall jedoch, dass der Mieter keinerlei Kooperation bei der Lösung des Themas zeigt, kann ein Anwalt für den Vermieter eine Mahnklage anstrengen und im weiteren Verlauf auch eine Räumungsklage, falls der Mieter nicht zur Zahlung bereit ist.

Allerdings ist der Schritt zur Räumungsklage möglichst zu vermeiden, da diese hohe Kosten produziert, die im Falle von z. B. insolventen Mietern zumeist auch dann nicht bezahlt werden. Deshalb sollte in diesen Fällen zunächst versucht werden über eine Kündigung oder auch fristlose Kündigung, den Mieter zu einem Auszug zu bewegen. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht den gesamten Prozess für den Vermieter übernehmen und durch entsprechende Schritte und Fristsetzungen eine Lösung des Themas erarbeiten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht, wenn ihr Mieter keine Miete mehr zahlt.

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FAQ: Mieter zahlt keine Miete

Was kann ein Vermieter tun, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt?

Zahlt der Mieter trotz Mahnung nicht, kann der Vermieter eine Mahnklage einreichen, die fristlose Kündigung bewirken oder eine Räumungsklage bewirken. Die Kaution darf nur unter strengen Richtlinien und mit gerichtlichem Bescheid während des Mietverhältnisses zum Ausgleich der Rückstände verwendet werden.

Wie bekomme ich einen Mieter aus der Wohnung der nicht zahlt?

Verlässt der Mieter die Wohnung nicht, muss der Vermieter beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Zahlt der Mieter nach Eingang der fristlosen Kündigung oder der Räumungsklage doch noch die Mietrückstände, so gilt Gnade vor Recht: die fristlose Kündigung wird unwirksam.

Kann man einfach aus der Wohnung geschmissen werden?

Nein. Wenn man nicht freiwillig auszieht, muss der Vermieter zunächst Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht (Amtsgericht des Wohnsitzes) einreichen. Er braucht einen rechtskräftigen Räumungstitel.

Was tun, wenn der Mieter nach erfolgreicher Räumungsklage nicht auszieht?

Hat der Mieter eine Räumungsklage erhalten und weigert sich dennoch aus der Wohnung auszuziehen, kann der Vermieter die Räumungsexekution bzw. Delogierung bewirken.Hierbei muss die Delogierung beim zuständigen Gericht beantragt werden, sodass ein Exekutor die Delogierung durchführt. Die Kosten für die Delogierung, Entrümpelung, Einlagerung von Möbeln und den Kammerjäger muss der Vermieter zunächst selbst zahlen. Obschon er die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen kein, bleibt er in der Regel meist auf ihnen sitzen.

Rechtsquellen & Quellverweise