Fristlose Kündigung des Mieters § Vorgehensweise & mehr

Die Regelungen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mieters durch den Vermieter werden im §1118 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) näher bestimmt. Demnach ist eine sofortige Kündigung des Mieters nur aus wichtigen Gründen zulässig. Im Folgenden erhalten Sie als Vermieter detaillierte Informationen, auf was Sie bei einer fristlosen Kündigung achten müssen und wie Sie am besten vorgehen.

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Das Wichtigste in Kürze

Welche Gründe für eine außerordentliche Kündigung vorliegen müssen, regeln das MRG und das ABGB.
Als Vermieter ist es bei einer fristlosen Kündigung des Mieters wichtig, den gesetzlich vorgeschriebenen Ablauf einzuhalten.
Um Fehler zu vermeiden und rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich als Vermieter von einem Anwalt unterstützen lassen.

Rechtslage für eine fristlose Kündigung des Mieters

Im österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) werden die Voraussetzungen für fristlose Kündigungen des Mieter wie auch Vermieters klar geregelt. Das Gesetz gibt hierbei beiden Parteien vor, dass nur in besonderen Fällen das Recht, ein bestehendes Mietverhältnis frühzeitig aufzulösen besteht. Hierbei muss dann nicht auf die gesetzliche Kündigungsfrist oder im Mietvertrag getroffene Vereinbarungen geachtet werden. Zusätzlich spielt es keine Rolle, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt.

Wichtig ist, dass die Gründe für die fristlose Kündigung des Mieters rechtlich relevant sind. Wir geben Ihnen nun einen Überblick über die häufigsten Gründe für sofortige Kündigungen des Mieters. So sind Sie auf der sicheren Seite. Haben Sie schon eine Räumungsklage vom Vermieter erhalten, können Sie sich hier informieren was Sie tun können und wie Sie sich schützen können.

Fristlose Kündigung des Mieters wegen Mietrückständen

Einer der häufigsten Anlässe für die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters ist die fristlose Kündigung des Mieters aufgrund von Zahlungsverzug. Begleicht der Mieter die Mietzahlung immer wieder zu spät, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aufzulösen. Allerdings ist der Vermieter hier in der Pflicht, eine bestimmte Vorgehensweise einzuhalten.

Bevor eine fristlose Kündigung des Mieters erfolgen kann, muss der Vermieter zwei Dinge beachten: Er muss den Mieter anmahnen und ihm eine Nachfrist einräumen. Diese endet in der Regel mit der nächsten fälligen Mietzahlung. Wenn der Mieter seine Mietschulden bis zur gesetzten Nachfrist nicht vollständig begleicht, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.

Infografik

Was können Sie als Mieter tun?

Fristlose Kündigung durch Vermieter

Neben der fristlosen Kündigung wegen Mietschulden ist der „erheblich nachteilige Gebrauch“ der Mietsache durch den Mieter Grund für eine sofortige Kündigung. Ein „erheblich nachteiliger Gebrauch“ liegt in folgenden Fällen vor:

Der Mieter vernachlässigt die Mietsache, sodass sich dauerhafte Schädigungen ergeben. Eine Vernachlässigung liegt beispielsweise vor, wenn sich aufgrund unsachgemäßer Lüftung Schimmel bildet und nicht sachgemäß entfernt wird.
Der Mieter beschädigt die Mietsache vorsätzlich. Ein Beispiel hierfür sind eigenmächtig herausgerissene Wände.
Der Mieter verhält sich grob rücksichtslos oder anstößig, sodass er den Mitbewohnern das Zusammenleben erheblich erschwert. Hierzu zählt unter anderem wiederholte Ruhestörung.

Es gibt noch zahlreiche weitere Gründe für eine fristlose Kündigung des Mieters. Beispielsweise dürfen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung kein Gewerbe betreiben oder Untermieter beherbergen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt beraten.

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Vermieter in Beweislast

Maßgebend für jedes Verfahren im Falle einer sofortigen Kündigung ist die Beweislast des Vermieters. Im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstand gestaltet sich die Beweisführung recht einfach: Die Vorlage der Bankbelege geben schnell Aufschluss über Höhe und Dauer des beklagten Mietrückstandes. Anders sieht es bei einer fristlosen Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs der Mietsache aus.

Schließlich ist es dem Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nicht gestattet, Fotoaufnahmen zu machen, die eine Beschädigung beweisen. Auch im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Ruhestörung beziehungsweise Belästigung der Mitbewohner ist ein Nachweis nicht ohne Weiteres zu erbringen. In solchen Fällen empfiehlt sich erneut die Inanspruchnahme der Hilfe eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts in Wien, Linz, Salzburg, Graz oder anderen österreichischen Bundesländern.

Beweislast nicht auf die leichte Schulter nehmen

Nehmen Sie die Beweislast als Vermieter nicht auf die leichte Schulter. Wer die fristlose Kündigung des Mieters anstrebt, muss die für die Kündigung angegebenen Gründe beweisen können. Wenn sich die Beweisführung schwierig gestaltet, nehmen Sie die Hilfe eines Rechtsexperten in Anspruch.

Vorgehensweise bei der fristlosen Kündigung des Mieters

Wichtig für das Gelingen einer fristlosen Kündigung ist die lückenlose Dokumentation des gesamten Verfahrens. Um zum Beispiel im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstandes nachweisen zu können, dass der Mieter angemahnt und eine Nachfrist gewährt worden ist, sollte die Kommunikation von Anfang an schriftlich – am besten per Einschreiben – erfolgen. Damit Sie von Anfang an alles richtig machen, informieren Sie sich gut über Mietrecht, wenden sich an eine der zahlreichen Beratungsstellen in Österreich oder ziehen einen Anwalt spezialisiert auf Mietrecht zurate.

Räumungsklage

Für den Fall, dass der Mieter nicht auf die fristlose Kündigung reagiert, hat der Vermieter die Möglichkeit einer Räumungsklage. Gibt das Gericht der Klage statt, muss der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist ausziehen. Diese Frist wird vom Gericht festgelegt und hängt von den jeweiligen Umständen ab. Beispielsweise erhalten Familien mit minderjährigen Kindern meist längere Fristen als Alleinstehende. Lässt der Mieter auch diese Frist verstreichen, bleibt nur die Zwangsräumung.

Gültige Vorgehensweise einhalten

Eine Räumungsklage können Sie nur dann anstreben, wenn Sie die gültige Vorgehensweise eingehalten haben: Die fristlose Kündigung des Mieters ist nur rechtens, wenn Sie ihn zuvor angemahnt und ihm eine Nachfrist eingeräumt haben.

Delogierung als letztes Mittel

Die Zwangsräumung einer Wohnung ist die letzte Instanz einer fristlosen Kündigung des Mieters. Bei einer solchen Delogierung wird die Wohnung auch gegen den Willen des Mieters unter Beaufsichtigung eines Gerichtsvollziehers ausgeräumt. Der Mieter wird also zum Verlassen der Wohnung gezwungen. Allerdings hat der Vermieter bei einer Delogierung Sorge zu tragen, dass sämtliches Mobiliar des Mieters vorübergehend eingelagert und nicht einfach entsorgt wird. Grundsätzlich muss der Mieter für sämtliche bei einer Zwangsräumung entstehenden Kosten aufkommen. In der Realität ist es jedoch meist der Vermieter, der zunächst für den Mieter in Auslage treten muss. Beispielsweise ist das der Fall, wenn dieser beispielsweise zahlungsunfähig ist oder sich schlicht weigert, die Kosten zu tragen.

Außergerichtliche Einigung

Bevor Vermieter zum äußersten greifen und die fristlose Kündigung des Mieters in Erwägung ziehen, ist ein klärendes Gespräch zwischen Vermieter und Mieter ratsam. Viele Streitigkeiten und Probleme lassen sich in einem zivilisierten Gespräch aus der Welt schaffen und ersparen unnötigen Ärger und Kosten. Dennoch lässt sich eine fristlose Kündigung des Mieters oftmals nicht vermeiden. Für diesen Fall ist es ratsam, sich an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu wenden. Darüber hinaus finden Sie Informationen beim österreichischen Mieter- und Wohnungseigentümerbund.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der fristlosen Kündigung helfen?

Im Falle einer sofortigen Kündigung des Mieters kommt es häufig zu einem Mietstreit oder Gerichtsverfahren. Denn natürlich möchte der betroffene Mieter die außerordentliche Kündigung abwenden. Daher ist es grundsätzlich empfehlenswert, die Unterstützung eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts in Anspruch zu nehmen. So ist sichergestellt, dass man während des gesamten Verfahrens von einem Fachmann unterstützt wird. Zusätzlich findet man in einem Anwalt jederzeit eine Anlaufstelle für Fragen aller Art. Ein Anwalt für Mietrecht schützt sie auch davor, bei der fristlosen Kündigung des Mieters Formfehler zu machen. Darüber hinaus finden Sie bei Fragen Unterstützung beim Haus- und Grundbesitzverbund oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die fristlose Kündigung des Mieters ist für ihn meistens ein Schock und auch ein großes Problem. Deshalb sind meistens die Mieter auch sehr bestrebt, die fristlose Kündigung noch zu verhindern. Hierbei kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht der richtige Partner sein. Er kann im Einzelfall prüfen, ob tatsächlich triftige Gründe für eine derartige Kündigung vorlagen und er kann auch die Beweisführung überprüfen, die zur Kündigung geführt hat. Für den Fall, dass die fristlose Kündigung unberechtigt erscheint, wird er seinen Mandanten dabei unterstützen, durch entsprechende rechtliche Maßnahmen bei einem Mietstreit oder einem Gerichtsverfahren seine Rechte geltend zu machen.

Dabei wird er insbesondere die Beweisführung des Vermieters in Frage stellen. Im Gegensatz hierzu kann er auch einen Vermieter beraten, der triftige Gründe für die fristlose Kündigung eines Mieters geltend machen will. Hierbei kann er diesen bei der Beweisführung beraten und ihm eine rechtssichere Vorgehensweise vorschlagen. Ferner wird er seine Mandanten natürlich auch bei Gericht vertreten. Lassen Sie sich beraten zum Thema fristlose Kündigung des Mieters von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht.

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FAQ: Fristlose Kündigung des Mieters

Was rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses?

Es besteht für den Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn der Mieter z. B. die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet, oder unbefugt einem Dritten überlässt.

Wie schnell muss man bei einer fristlosen Kündigung ausziehen?

Der Vermieter kann selbst bei einer fristlosen Kündigung nicht davon ausgehen, dass ein Mieter sofort räumt, vielmehr hat er dem Mieter eine Frist einzuräumen, in welcher dieser Vorbereitungen zum Auszug treffen kann, wobei diese Frist im Allgemeinen mit ein bis zwei Wochen angesetzt wird.

Was tun wenn Mieter nach Kündigung nicht auszieht?

Wurde die fristlose Kündigung ignoriert, der Mieter zieht also dennoch nicht aus oder hat einen Widerspruch eingelegt, kann der Vermieter eine Nachfrist zum Auszug gewähren. Ignoriert der Gekündigte auch diese Frist, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

Wie lange dauert es bis man eine Räumungsklage bekommt?

Ein Vermieter ist nicht gezwungen, nach einer fristlosen Kündigung eine Räumungsklage zu erheben. Allerdings wird er dies in der Regel tun, wenn der Mieter nach dem Ablauf der vorgesehenen Frist von zwei Wochen nicht auszieht.

Rechtsquellen & Quellverweise