Mietvertrag kündigen § Kündigungsschreiben, Fristen & mehr

Die Gründe um einen Mietvertrag kündigen zu wollen können vielfältig sein. Vielleicht haben Sie ihren Arbeitsplatz gewechselt, sie erwarten Nachwuchs oder die Wohnung ist mittlerweile schlicht und einfach zu klein. Hier erfahren Sie welche Fristen Sie einhalten sollten, welche Formvorschriften die Kündigung hat und alles, was sie bei der Kündigung eines Mietvertrages als Mieter beachten müssen.

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Das Wichtigste in Kürze

Die Kündigung eines Mietvertrages richtet sich danach, ob eine Wohnung ganz, teilweise oder gar nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegt.
Vermieter müssen zur Kündigung eines Mietvertrages gesetzlich oder vertraglich definierte Gründe anführen, wohingegen ein Mieter unter Einhaltung von Kündigungsfristen immer kündigen kann.
Die Kündigung eines Mietvertrages sollte immer schriftlich geschehen.
Es ist sinnvoll, die Kündigung per Einschreiben zu versenden um sicher zu gehen.
Bei befristeten Mitverträgen, für die das Mietrechtsgesetz anwendbar ist, ist eine Kündigung erst nach einem Jahr möglich, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.

Gesetzliche Grundlage des Mietvertrag kündigen

Zuallererst gibt es gesetzliche Regelungen für die Kündigung eines Mietvertrages. Diese Richten sich zunächst danach, ob Ihre Wohnung ganz, teilweise oder gar nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Der Vermieter kann einen Mietvertrag nur unter bestimmten Umständen kündigen. Und zwar wenn bestimmte Kündigungsgründe per Gesetz vorliegen. Beispielsweise kann der Vermieter fristgerecht kündigen, wenn er Eigenbedarf anmeldet. Das bedeutet er möchte das Mietobjekt für sich selbst oder einen nahen Angehörigen nutzen.

Außerdem kann er ebenfalls aus anderen Gründen den Mietvertrag kündigen. Unter anderem, wenn nach mehrmaliger Aufforderung der Mietzins nicht bezahlt wird. Nähere Informationen erhalten sie hier: Mieter zahlt die Miete nicht – Was kann man als Vermieter tun? Demgegenüber hat es der Mieter einfacher die Wohnung zu kündigen. Dabei muss er die jeweiligen Kündigungsfristen beachten. Ausgenommen sind allerdings Ein-/Mehrfamilienhäusern, die nach dem 31.12.2001 angemietet wurden. Diese unterliegen nicht dem Kündigungsschutz.

Ablöse von Wohninvestitionen

Ablöse von Wohninvestitionen, die die Wohnung auch über den Auszug hinaus verbessern, können laut Mietrechtsgesetz unter der Einhaltung von bestimmten Fristen geltend gemacht werden. Um die Kosten minus einer jährlichen Abschreibung erstattet zu bekommen, müssen sie 20 Jahre vor Kündigung des Mietvertrages in der Wohnung gewohnt haben.

Form der Kündigung

Eine Kündigung sollte schriftlich geschehen und möglichst auf Papier. Allerdings ist eine Kündigung per E-Mail auch gültig. Doch dazu braucht es eine spezielle elektronische Signatur. Kündigungen per Fax oder Telefon werden nicht akzeptiert. Außerdem ist die Unterschrift aller Hauptmieter notwendig, damit die Kündigung gültig ist.

Infografik

Was Sie beim Mietvertrag kündigen beachten sollten

Eingeschriebene Kündigung

Um sicher zu gehen, dass der Vermieter die Kündigung erhält, ist es sinnvoll die Kündigung per Einschreiben zu versenden. Dabei gibt es verschiedene Arten des Einschreibens. Erstens ist das Einwurf-Einschreiben. Hier bestätigt der Postbote, dass der Brief in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen wurde. Zweitens gibt es das Einschreiben mit Service „Eigenhändig“ hier wiederum versichert der Postbote, dass er den Brief an den Empfänger höchstpersönlich oder eine bevollmächtigte Person übergeben hat.

Die dritte Möglichkeit kann zusammen mit dem Service „Eigenhändig“ gebucht werden. Und enthält den Zusatz nicht an Postbevollmächtigte. Dabei wird die Sendung nur dem Empfänger persönlich ausgehändigt Zum anderen ist es empfehlenswert, dass sie als Mieter beim Postamt einen Eingangsstempel verlangen. So gehen sicher, dass die Kündigung auch an dem Tag verschickt wurde.

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Inhalt des Kündigungsschreiben

Doch bevor sie die Kündigung verschicken, sollten sie sicher gehen, dass der Inhalt des Kündigungsschreibens korrekt ist. Normalerweise reicht die Bekundung des Mieters im Kündigungsschreiben, dass er das Mieterverhältnis beenden will. Im Falle des Falles sollten sie allerdings die folgenden Punkte in die Kündigung ihres Mietvertrages schreiben um so späteren eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen. Dazu gehören:

die Adresse des Mietobjektes und das jeweilige Stockwerk
alle Unterschriften der Hauptmieter
die Kündigungsfirst
das Datum, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde
der letzte Tag des Mietverhältnisses
eine Bitte für einen Termin zur Wohnungsübergabe
Bekundung des Willen, dass die Wohnung gekündigt werden soll
eine Aufforderung die Kündigung zu bestätigen an den Vermieter
eine Bitte, die Kaution zurück zu überweisen

Kündigungsfrist beim Mietvertrag

Die Kündigungsfrist beim Mietvertrag sollte normalerweise in eben diesem festgeschrieben sein. Hat der Mietvertag keine Kündigungsfrist so richtet sich die Frist der Kündigung nach den gesetzlichen Vorgaben. Außerdem muss man noch zwischen unbefristeten und befristeten Mietverträgen unterscheiden, wenn es um die Kündigungsfrist geht.

Unbefristeter Mietvertrag

Somit beträgt die Kündigungsfrist bei einem unbefristeten Mietvertrag in der Regel einen Monat zum Monatsende. Falls Sie also zu 30.06.2018 ausziehen möchten, ist die Kündigungsfrist der 31.05.2018. Trotzdem sind auch andere Kündigungsfristen möglich, sofern diese vertraglich festgeschrieben sind.

Befristeter Mietvertrag

Bei befristeten Mietverträgen muss man zum einen unterscheiden, ob auf das Mietobjekt Das Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht anwendbar ist. Wenn das Mietrechtsgesetz voll oder teilweise auf den Mietvertrag des zu kündigenden Mietobjektes anwendbar ist, ist eine Kündigung erst nach einem Jahr möglich. Die Frist der Kündigung beträgt in diesem Fall 3 Monate jeweils zum Monatsende.

Demnach muss der Vermieter das Kündigungsschreiben am 31.08.2018 erhalten, wenn sie zum 30.11.2018 ausziehen wollen. Anders gestaltet sich die Sache, wenn ein befristeter Mietvertrag nicht dem Mietrechtsgesetz kurzum MRG unterliegt. Grundlegend endet so ein Mietvertrag mit Ende der Befristung. Gibt es allerdings einen triften Grund wie zum Beispiel, dass die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist, so ist es auch möglich den Mietvertrag vor zeitig zu kündigen.

Beginn der Frist der Mietvertragskündigung

Mit dem Eingang der Kündigung beim Vermieter beginnt die Kündigungsfrist zu laufen. Stellen Sie deshalb sicher, dass der Brief rechtzeitig beim Vermieter ankommt. Demzufolge sollte bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist der Brief vor dem 30. September ankommen, wenn sie zum Ende des Jahres am 31. Dezember ausziehen möchten.

Was tun wenn der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert?

Trotzdass sie alles richtig gemacht haben, kann es vorkommen, dass der Vermieter aus irgendwelchen Gründen die Kündigung und somit ihr Einschreiben nicht akzeptiert. Dann kommt die Kündigung mit der Post zurück. Sofern sie das Schreiben nicht persönlich beim Vermieter vorbeibringen können, sollten sie Gebrauch machen von der gerichtlichen Kündigung. Diese ist im Streitfall garantiert rechtssicher. Dazu wenden sie sich an das Bezirksgericht vor Ort. Sie sind unsicher bezüglich der gerichtlichen Kündigung? Möchten sie nicht in rechtliche Fallstricke tappen? Dann holen sie sich im Streitfall fachkundige Beratung von einem Rechtsanwalt für Mietrecht. Hier auf Mietrechtsportal.at finden sie eine große Auswahl an fachkundigen Anwälten für Mietrecht.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Mietvertrag kündigen helfen?

Für den Fall, dass man als Mieter seinen Mietvertrag kündigen möchte, kann es in manchen Fällen sinnvoll sein, sich mit einem Anwalt für Mietrecht zu beraten. Dabei ist dies häufig der Fall, wenn man z. B. einen befristeten Mietvertrag vor Ablauf kündigen möchte oder auch bei einem unbefristeten Mietvertrag, wenn ggf. zusätzliche Dinge zu regeln sind, wie z. B. eine Ablöse für Investitionen in eine Wohnung. Außerdem ist es natürlich auch immer geboten, einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren, wenn ein Vermieter eine Kündigung nicht akzeptiert.

Dabei kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht im individuellen Fall, klären, welche Rechte einem Mieter zustehen und kann diese auch durch ein anwaltliches Schreiben an den Vermieter zum Ausdruck bringen. Ferner kann er seinen Mandanten natürlich auch dabei unterstützen, eine gesetzliche Kündigung vor Gericht zu erwirken. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietvertrag kündigen.

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FAQ: Mietvertrag kündigen

Kann ich früher aus der Wohnung wenn ich einen Nachmieter habe?

Gibt es keine so genannte Nachmieterklausel im Mietvertrag, die ausdrücklich besagt, dass Mieter Nachmieter vorschlagen dürfen, wenn sie vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden wollen, hat ein Mieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses akzeptiert.

Kann man die Kündigungsfrist einer Wohnung verkürzen?

Eine einseitige Verkürzung der Kündigungsfrist ist nicht möglich. Auch wenn der Mieter noch so triftige Gründe hat, kann die gesetzliche Kündigungsfrist nicht einseitig abgekürzt werden.

Wie sehen die gesetzlichen Kündigungsfristen bei unbefristeten Mietverträgen aus?

Auch bei einem unbefristeten Mietvertrag muss der Mieter gerichtlich oder schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel einen Monat, Kündigungstermin ist in der Regel der Monatsletzte. Es muss jedoch auf jeden Fall überprüft werden, was im jeweiligen Mietvertrag vereinbart wurde.

Wann muss der Vermieter die Kaution bei einer Kündigung des Mietvertrages zurückzahlen ?

Bei Wohnungsübergabe nach Kündigung ist es ratsam, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem die ordnungsgemäße Rückstellung der Wohnung bestätigt wird bzw. Schäden dokumentiert werden können. Wenn der Vermieter die ordnungsgemäße Rückstellung der Wohnung bestätigt hat, muss er die Kaution unverzüglich zurückbezahlen. Wird die Kaution nicht zurückbezahlt, ist eine schriftliche Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution unter Setzung einer Frist ratsam, bevor sie gerichtlich eingeklagt wird.

Rechtsquellen & Quellverweise