Grundsätzlich müssen Vermieter eine Eigenbedarfskündigung immer auf gerichtlichem Wege einreichen, wenn für die betroffene Wohnung das Mietrechtsgesetz gilt. Heute ist die Kündigung wegen Eigenbedarf einer der häufigsten Kündigungsgründe, was in der Vergangenheit als Kündigungsgrund fast gar nicht in Betracht kam, da bis etwa zur Jahrtausendwende eine Eigenbedarfskündigung nur sehr schwer, geradezu unmöglich durchzusetzen war.
Für die Situation, dass man als Besitzer nicht direkt von Armut oder Obdachlosigkeit betroffen war, hatte man bis dahin kaum eine Chance, einen Eigenbedarf anzumelden. Heute definiert das Gesetz die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung vermieterfreundlicher und hält sie für gerechtfertigt, wenn der Inhaber einen dringenden Bedarf an Wohnraum hat. Allerdings muss ein Eigentümer auch heute bei einer solchen Kündigung einiges beachten, was im Folgenden aufgezeigt werden soll.
Generell ist in Österreich eine Kündigung wegen Eigenbedarf überhaupt nur dann notwendig, wenn die betroffene Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. In dieser Angelegenheit ist eine Kündigung nur aus bestimmten Gründen möglich z.B. wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt oder eben auch, wenn der Eigentümer selbst die Wohnung wirklich benötigt. Für den Fall, dass die betroffene Wohnung nicht unter das MRG fällt, können Vermieter generell und ohne Angabe von Gründen Mietverträge kündigen.
Generell ist eine Eigenbedarfskündigung an strenge gesetzliche Vorgaben geknüpft. Dabei kann eine Eigenbedarfskündigung nur bewilligt werden, wenn eine Auflösung des Mietverhältnisses für den Mieter weniger belastend ist als der Weiterbestand des Mietverhältnisses für den Eigentümer der Wohnung. Hierbei ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch dann möglich, wenn der Vermieter z. B. die Wohnung für seine Kinder oder Enkel benötigt. Hingegen ist sie nicht rechtmäßig, wenn für die Eltern des Eigentümers oder seine Pflege- oder Schwiegerkinder in Anspruch genommen werden soll.
Unabhängig davon, für welche Personengruppen eine Kündigung wegen Eigenbedarf überhaupt zulässig ist, muss ein Besitzer auch nachweisen können, warum ein dringender Bedarf besteht. Hierzu sagt das MRG im § 30 Abs. 2 Z 13, dass ein Vermieter eine Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen kann, wenn:
„ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (§ 14 Abs. 3) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist“.
Dabei wird regelmäßig auf die aktuelle Wohnsituation des Bedürftigen abgestellt sowie auf seine persönlichen oder wirtschaftlichen Bedürfnisse. Ist nach der Rechtsprechung ein dringender Bedarf z. B. in folgenden Situationen gegeben:
Generell ist jedoch eine Beurteilung der Interessenabwägung durch die Gerichte immer einzelfallbezogen und es können dabei keine allgemeinen Aussagen gemacht werden.
Für die Situation, dass ein Wohnungseigentümer sich die Eigenbedarfskündigung erleichtern will, kann er seinem Mieter zwei gleichwertige Ersatzwohnungen zur Verfügung stellen. Jedoch ist dies wohl nur in wenigen Fällen möglich, denn diese Wohnungen müssen der aktuellen Wohnung des Mieters im Bezug auf die Ausstattung, die Lage und die Höhe des Mietzinses sehr gut entsprechen. Allerdings hat ein Vermieter aber tatsächlich bessere Chancen, mit seiner Eigenbedarfskündigung vor Gericht erfolgreich zu sein, wenn zwei solcher Wohnungen anbieten kann.
Wie bei jeder anderen Kündigung auch müssen sich Vermieter bei der Kündigung wegen Eigenbedarf an bestimmte Fristen halten. Für den Fall, dass im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, liegt diese Frist bei einem Monat und der Mietzins bis dahin monatlich gezahlt wird. Wenn jedoch vereinbart wurde, dass der Mietzins in größeren Abständen auf dem Konto des Vermieters eingeht, beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate.
Ferner ist eine Kündigung nur jeweils zum Ende eines Monats möglich und in vielen Situationen sind die Kündigungsfristen in den Mietverträgen sowie länger vereinbart. Dabei sind zumeist Kündigungsfristen von bis zu drei Monaten üblich. Außerdem zeigt sich in der Praxis, dass das Kündigungs- Prozedere bis zum Auszug deutlich länger dauert, da eine Kündigungsfrist erst zu laufen beginnt, wenn sie einem Mieter zugeht. Hierbei kann dies bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf eben erst dann sein, wenn sie einem Gericht zugeht.
Zur gerichtlichen Kündigung gibt es im Anwendungsbereich des MRG keine Alternative. Der Rechtsweg ist gesetzlich vorgeschrieben und eine Kündigung wird vom Wohnungsinhaber Immer bei Gericht eingereicht. Hierfür gibt es auf den Webseiten der Justiz in Österreich ein offizielles Kündigungsformular, in dem Vermieter auch angeben müssen, für wen die Wohnung benötigt wird und aus welchen genauen Gründen. Allerdings ist eine individuelle schriftliche Begründung mit einer eigenen Darstellung des Standpunktes für die weitere Beurteilung des Falls durch das Gericht wesentlich. Dabei kann man sich auch von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht unterstützen lassen.
Wenn man als Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhält, ist dies noch keine beschlossene Sache und es gibt durchaus gerichtliche Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. Auch für den Fall, dass eine derartige Kündigung gut begründet ist, besteht die Möglichkeit, bei Gericht dagegen Einwendungen zu erheben. Dies muss er allerdings innerhalb einer Frist von vier Wochen nach dem Erhalt der Kündigung machen. Hierbei kann er dann z. B. Gründe anführen, die ihm einen schnellen Auszug unmöglich machen, wie z. B. anstehende Prüfungen oder auch eine schwere Krankheit.
Ferner kann er als Mieter auch anzweifeln, dass der Vermieter tatsächlich einen dringenden Eigenbedarf hat. Kommt es zum Einspruch gegen die Kündigung, wird vom Gericht ein erster Verhandlungstermin angesetzt. Für die Situation, dass hierbei dann keine Einigung erzielt werden kann, wird ein ordentliches Gerichtsverfahren eröffnet. Hierbei ist dann die Dauer dieses Verfahrens stark vom Einzelfall abhängig und der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung zu räumen, bis nicht das Verfahren rechtskräftig abgeschlossen wurde.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist sowohl für einen Besitzer als auch für einen Mieter oftmals eine heikle Sache. Dabei ist ein Eigentümer immer verpflichtet, eine rechtmäßige Begründung für die Kündigung anzugeben, die seinen dringenden Bedarf rechtfertigt. Außerdem muss sie immer über ein Gericht eingereicht werden. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht ein wichtiger Partner sein, der einem Vermieter helfen kann, eine schlüssige Begründung für den Eigenbedarf vorzubereiten und zu formulieren. Ferner kann er natürlich auch einen Eigentümer bei Gericht vertreten, wenn es zu einem Widerspruch seitens des Mieters kommt.
Im Umkehrfall kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht natürlich auch einen Mieter dabei unterstützen, eine Kündigung wegen Eigenbedarf abzuwehren oder zumindest hinauszuzögern. Auch in diesem Fall gilt es auszuarbeiten, warum ein zeitnaher Auszug nicht erfolgen kann oder warum die angeführten Gründe eines Besitzers keinen dringenden Bedarf darstellen. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht den individuellen Fall analysieren und entsprechende Handlungsempfehlungen aussprechen sowie juristisch geschickte Einwendungen formulieren. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Eigenbedarf und Kündigung.
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