Das Mietrechtsgesetz bietet für den Mieter in Österreich einen weitgehenden Schutz, der sich sowohl auf die Kündigung des Mietverhältnisses bezieht als auch auf die Betriebskosten und auf die Pflichten eines Mieters beim Auszug aus einem Mietobjekt. Im Folgenden wollen wir die besonderen Schutzbestimmungen zugunsten des Mieters kurz darstellen:
Wenn eine Wohnung in den Vollanwendungs- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, ist ein Mieter weitreichend vor einer Kündigung durch den Vermieter geschützt. Dabei hat ein Vermieter praktisch keine Kündigungsmöglichkeiten, wenn der Mietzins immer pünktlich bezahlt wird, die Wohnung ordnungsgemäß bewohnt und diese auch nicht mutwillig beschädigt wird.
Bei einer Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes muss es für eine Kündigung durch den Vermieter triftige Gründe geben. Hierbei kann es sich z. B. um ein Nichtbezahlen des Hauptmietzinses handeln. Hingegen kann ein Mieter unter diesen Rechtsbedingungen die Wohnung jederzeit kündigen, er muss dabei jedoch eine Kündigungsfrist von mindestens einem Monat einhalten. Ferner kann er auch bei befristeten Verträgen diese nach einem Jahr Laufzeit vorzeitig kündigen.
Nach dem MRG ist festgelegt, welche Betriebskosten berechnet werden dürfen. Hierzu zählen z.B. Wasser, Müll, Kanalräumung, Entrümpelung von herrenlosem Gut, Hausreinigung, öffentliche Abgaben, Verwaltungshonorar, Kehrgebühren usw. Ferner können auch die Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen, wie z.B. Strom für den Lift oder das Mähen der Grünanlagen umgelegt werden. Ferner ist auch festgelegt, dass bei einer Erhöhung der Betriebskosten nur eine maximale Erhöhung von 10 % für das Folgejahr dem Mieter in Rechnung gestellt werden darf. Der Mieter hat das Recht eine aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung zu erhalten und er kann auch die entsprechenden Belege hierzu beim Vermieter einfordern.
Nach dem MRG muss ein Mieter die Wohnung bei einem Auszug so zurückgeben, wie er sie beim Einzug übernommen hat. Dabei muss er also eine gewisse Erhaltungsarbeit leisten, indem er die Wohnung pflegt und reinigt. Hingegen muss er keine Verbesserungsarbeiten leisten. Grundsätzlich muss ein Mieter die Wohnung auch nicht frisch streichen beim Auszug, wenn er die Wohnung nur im normalen Umfang genutzt hat und keine außergewöhnlichen Abnutzungen oder Beschädigungen entstanden sind.
Es kann vertraglich vereinbart werden, dass eine Wohnung oder eine Geschäftsräumlichkeit bei Auszug gestrichen werden muss. Hierbei kann dann ein Vermieter auch die Kaution einbehalten, wenn der Mieter diese vertraglichen Pflichten nicht erfüllt.
Grundsätzlich ist ein Mieter zunächst natürlich erst einmal verpflichtet den Vertrag vereinbarten Mietzins für das Mietobjekt zu bezahlen, und zwar pünktlich. Zusätzlich ist er auch immer verpflichtet, das Mietobjekt ordentlich und sorgsam zu behandeln. Dies bezieht sich auch auf alle mit dem Mietobjekt verbundenen Bereiche des Hauses. Für den Fall, dass der Vermieter eine Hausordnung angefertigt hat, so ist der Mieter auch verpflichtet, die Regeln dieser einzuhalten. Hierbei ist es zumeist auch wichtig, die Mitmieter in der Hausgemeinschaft nicht zu stören.
Wenn wichtige Gründe vorliegen, muss ein Mieter auch seinem Vermieter erlauben, die eigene Wohnung zu betreten, wenn er dies rechtzeitig anmeldet. Dabei können wichtige Gründe z. B. vorliegen, wenn ernsthafte Schäden in der Wohnung entstehen, die den Bestand der Mietsache gefährden. Für den Fall, dass Verbesserungs- oder Instandhaltungsarbeiten am Haus vorgenommen werden, muss er diese immer dann dulden, wenn hierdurch eine Verbesserung der Mietsache angestrebt wird. Allerdings sieht das Mietrechtsgesetz auch Entschädigungen für den Mieter vor, für den Fall, dass unerträgliche Unannehmlichkeiten bei diesen Umbauarbeiten entstehen. Im Umkehrfall können jedoch auch Schadenersatzforderungen des Vermieters entstehen, wenn ein Mieter Schaden an der Mietsache anrichtet.
Mit den Mietzahlungen werden normalerweise auch monatliche Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten geleistet. Deshalb steht es einem Mieter auch zu, die Betriebskostenabrechnung einzusehen und dabei zu kontrollieren, ob seine Betriebskostenanteile gerechtfertigt sind. Hierbei ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung im Haus auszuhängen oder sie dem Mieter zukommen zu lassen. Ferner ist der Mieter berechtigt, die entsprechenden Abrechnungsbelege zur Abrechnung beim Vermieter einzusehen.
Eine Mietminderung, die ein Mieter eigenständig vornimmt, ist häufig ein Streitpunkt mit dem Vermieter. Generell ist eine Minderung der Miete immer dann erlaubt, wenn sich die Wohnqualität merklich verschlechtert. Dies kann z. B. gegeben sein, wenn die Heizung ausfällt das Warmwasser nicht funktioniert oder sich starke Schimmelbildung im Mietobjekt ausbreitet. Dies ist allerdings nur gültig, wenn diese Schäden nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden waren und es bezieht sich auch nur auf Einrichtungen im Mietobjekt, die bei Einzug bereits vorhanden waren.
Für alle Einbauten eigener Geräte kann der Vermieter nicht belangt werden. Grundsätzlich kann eine Mietminderung je nach Schaden bis zu 80 % des Mietzinses betragen. Allerdings sollte sich ein Mieter, bevor er eigenständig eine Mietminderung vornimmt, bei der österreichischen Arbeiterkammer zunächst über eine angemessene Mietminderung im konkreten Einzelfall informieren und dann auch das Gespräch mit seinem Vermieter suchen.
Grundsätzlich ist die Kündigung eines Mietvertrages in Österreich gesetzlich geregelt. Dabei hat bei allen Mietverträgen, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, der Mieter deutlich mehr Rechte als der Vermieter. Wenn es um die Kündigung des Mietobjektes geht, muss sich jedoch auch ein Mieter an eine Kündigungsfrist halten, die in den meisten Fällen drei Monate beträgt. Allerdings kann diese je auch Vertrag auch kürzer oder länger ausfallen.
Generell sollte eine Kündigung immer schriftlich ausgesprochen werden. Dabei gibt es jedoch keine Verpflichtung einen Nachmieter zu stellen, er kann jedoch Vorschläge machen. Für den Fall, dass ein Mieter jedoch grundsätzliche Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht einhält, ist auch der Vermieter berechtigt, zu kündigen. Hierbei kann dies z. B. gegeben sein, wenn unberechtigterweise eine nicht erlaubte Untervermietung vorliegt.
Jedoch gilt dies nur für den Fall, dass das Mietobjekt komplett untervermietet wurde, bei einer Untervermietung einzelner Zimmer ist dies nach dem Gesetz nicht möglich, es sei denn, es wurde explizit im Mietvertrag ausgeschlossen. Auch für den Fall, dass die Miete nicht bezahlt wird, kann die Kündigung drohen. Wenn er wegen Nichtzahlung der Miete verklagt wird, kann er jedoch bis zum Ende der Gerichtsverhandlung durch ein Begleichen des Mietrückstandes eine Kündigung noch abwehren.
Allerdings muss er in diesem Fall auch die Kosten der Verhandlung tragen. In oft strittigen Fällen, kann auch eine Kündigung wegen einem besonders nachteiligen Gebrauch der Mietsache ausgesprochen werden. Hierzu können z. B. dauerhafte Lärmbelästigung, eine Verwahrlosung der Wohnung oder auch strafbare Handlungen gegen Mitmieter führen. Allerdings muss der Vermieter in diesen Fällen das zugrunde liegende Fehlverhalten des Mieters auch eindeutig nachweisen können.
Mieter können in einem Mietverhältnis eine Reihe von Problematiken mit dem Vermieter zu lösen haben. Dabei ist es oftmals ratsam, bei speziellen Themen vorab die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht einzuholen. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht zunächst einmal klären, wie im konkreten Fall die gesetzliche Rechtslage ist und welche Besonderheiten aus dem Mietvertrag zu berücksichtigen sind. Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht seinen Mandanten natürlich auch zu einer geeigneten Vorgehensweise beraten.
Die Themen können hierbei vielfältig sein und reichen von Mietminderungen über Kündigung bis hin zu Betriebskostenabrechnungen und Übernahme von Reparaturen reichen. Für den Fall, dass sich keine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter im konkreten Fall erreichen lässt, wird ein Anwalt für Mietrecht seinen Mandanten natürlich auch vor Gericht vertreten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht als Mieter.
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