Bei einem Mietvertrag handelt es sich um ein auf Dauer angelegtes Schuldverhältnis, bei dem der Vermieter die Pflicht hat, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch auf bestimmte oder unbestimmte Zeit zu überlassen. Hierfür hat der Mieter nach §1100 ABGB einen Mietzins zu entrichten. Für den Fall, dass sich ein Mietvertrag auf die Gebrauchsüberlassung einer Wohnung oder Gewerbeeinheiten bezieht, findet in Österreich das spezielle Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung.
Durch das MRG genießt der Mieter Schutz und diverse Vorteile, die ein Vermieter bei der Erstellung eines Mietvertrages nicht ausschließen darf, sodass diese im Mietvertrag über eine Wohnung immer Anwendung finden. Ausnahmen hiervon gelten für Mietverträge von Mietobjekten, die in § 1 Absatz 2 MRG genannt werden. In diesen Fällen findet das allgemeine Mietrecht aus dem ABGB Anwendung.
Generell wird durch einen Mietvertrag vereinbart, dass ein Vermieter dem entsprechenden Mieter die Wohnung für einen festgesetzten, monatlich, zu entrichtenden Mietzins überlässt. Der Mieter verpflichtet sich dadurch zu einer pünktlichen Zahlung seiner Miete, zu einer ordentlichen Behandlung der Mietsache und den allgemeinen Teilen des Hauses sowie auch zur Einhaltung der Hausordnung und einem angemessenen Verhalten gegenüber den Mitmietern im Haus. Zusätzlich hat natürlich auch der Vermieter Pflichten zu erfüllen aus dem Mietvertrag. Für den Fall, dass er seinen gesetzlichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, steht dem Mieter in besonderen Fällen sogar eine Mietminderung zu. Grundsätzlich hat ein Vermieter folgende Pflichten zu erfüllen:
Ihn trifft eine Erhaltungspflicht am Mietobjekt. Hierzu gehören die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses sowie auch eine Behebung von Schäden die z. B. durch Wasserrohrbrüche, Störungen der Elektrik oder undichte Leitungen entstehen. Dabei betrifft die Erhaltungspflicht unter anderem das Dach, die Fassade, Mauern, Außenfenster und Außentüren sowie das Stiegenhaus und diverse Leitungen. Ferner gilt diese auch für die Gemeinschaftsanlagen, wie z. B. eine Zentralheizung, den Lift, die Waschküche und den Garten.
Außerdem umfasst die Erhaltungspflicht im Falle eines größeren Schadens auch Mietgegenstände. Hierbei bezieht sich diese z. B. auf Schäden, die durch Wasserrohrbruch, Schimmel und beschädigte Leitungen entstehen oder auch eine Renovierung einer freien Wohnung vor der erneuten Vermietung. Zusätzlich betrifft die Erhaltungspflicht auch die Erfüllung von Verwaltungsvorschriften und Energiesparmaßnahmen.
Ferner ist der Vermieter auch verpflichtet, die Wohnung in einem angemessenen und bewohnbaren Zustand zu übergeben an den Mieter. Dabei kann ein Mieter auch verlangen, dass das angemietete Objekt sich tatsächlich in dem Zustand befindet, in dem es ihm angeboten wurde. Für den Fall, dass z. B. eine Wohnung als Top- renoviert angeboten wird, muss der Vermieter auch sicherstellen, dass sich die Wohnung in diesem Zustand befindet.
Außerdem kann sich der Vermieter nicht ohne Grund Zutritt zur Wohnung verschaffen. Dies ist nur ausnahmsweise erlaubt, wenn Gefahr in Verzug ist. Ansonsten ist ein Besuch beim Mieter anzukündigen und mit dem Mieter abzustimmen. Allerdings muss der Mieter das Betreten des Mietgegenstands akzeptieren, wenn wichtige Gründe vorliegen.
Neben den gesetzlichen Vermieterpflichten existieren jedoch auch einige Rechte, die ein Vermieter wahrnehmen kann. Zwar genießen Mieter nach dem Mietrecht in Österreich einen weitreichenden Schutz, allerdings stehen einem Vermieter einige grundsätzliche Rechte zu, die sich im Wesentlichen wie folgt darstellen:
Für den Fall, dass wichtige, erforderliche Sanierungsarbeiten des Mietgegenstandes notwendig sind, hat der Vermieter das Recht, diese auch bei einem bestehenden Mietverhältnis durchzuführen. Der Mieter hat hierbei eine Duldungspflicht. Hierbei muss er z. B dem Vermieter Zutritt zur Mieteinheit gewähren, wenn Reparaturen ausgeführt werden müssen oder Verbrauchszähler abgelesen werden müssen. Außerdem hat es der Mieter auch zu dulden, wenn der Vermieter am Haus Renovierung – oder Erweiterungsarbeiten vornimmt.
Für den Fall, dass dabei jedoch stark in seine bestehenden Rechte eingegriffen wird, muss er dies nur dulden, wenn der Vermieter dafür Ersatz leistet. Jedoch muss ein Mieter z. B. die vorübergehende Benutzung oder auch Veränderung des eigenen Mietgegenstandes zulassen, wenn dies notwendig ist. Hierbei betrifft dies z. B. Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten oder die Behebung ernster Schäden im Mietobjekt des Mieters oder einem anderen Mietgegenstand.
Außerdem kann ein Vermieter auch einen Mieter zur Erhaltung seiner Mieteinheit verpflichten. Dazu zählen z. B. die Wartung von Sanitäranlagen. Dabei trifft die Instandhaltungspflicht im Wohnungsinneren während des Mietverhältnisses den Mieter. Davon ausgenommen sind ernsthafte Schäden oder solche, die die Gesundheit gefährden. Bei Mietvertragsende muss der Mieter die Wohnung in gereinigtem, brauchbarem Zustand zurückzustellen. Mängel, die durch die natürliche Abnützung entstanden sind, bleiben hier unberücksichtigt. Andere Erhaltungspflichten, die sich aus § 1096 ABGB ergeben, kann er jedoch nicht durch entsprechende Bestimmungen im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen.
Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht hierbei für den Mieter allerdings einen Entschädigungsanspruch für die Störungen durch z. B. Umbauarbeiten vor. Ferner muss der Mieter auch den Mietgegenstand und die entsprechenden technischen Einrichtungen warten. Im Gegenzug kann der Mieter jedoch auch eine Reihe von Rechten wahrnehmen, die ihm nach dem Mietrecht in Österreich zustehen und die ihm vom Vermieter zu gewähren sind.
Dem Vermieter steht ferner das Recht zu, im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben die Miete zu erhöhen. Hierbei kann dies z. B. auch nach einer Renovierung möglich sein. Für Wohnungen, die im Vollanwendungsbereich des MRG liegen, gelten gesetzliche Vorschriften für eine Mieterhöhung. Hierbei muss er sich an den drei wichtigen Bereichen der Mietzinsbeschränkungen durch das MRG orientieren, die durch Richtwertmieten, Kategoriemietzins oder den angemessenen Mietzins vorgegeben sind. Für Wohnungen, die dem MRG unterliegen, gelten ferner besondere Fristen für die Mieterhöhung durch den Vermieter. Hierbei muss die Mieterhöhung dem Mieter 14 Tage vor Fälligwerden der ersten erhöhten Mietzahlung schriftlich mitteilen. Zudem darf die Miete nicht rückwirkend erhöhen.
Außerdem steht es dem Vermieter zu einer eigenen Hausordnung aufzustellen, sofern sie den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Hierbei spielen diese besonders bei den Regelungen zur Haltung von Haustieren eine Rolle, oder aber das Festlegen von Ruhezeiten, in denen im Haus keine geräuschvollen Tätigkeiten ausgeübt werden dürfen.
Wenn der Vermieter die Hausbewohner zu gewissen Arbeiten, wie Stiegenhausreinigung oder Schnee schaufeln, verpflichten will, muss die Hausordnung jedoch Bestandteil des Mietvertrages sein, entweder als eigener Punkt des Mietvertrages oder als Anhang. Für den Fall, dass die Hausordnung nicht im Mietvertrag erwähnt wird und nur ein einfacher Aushang im Stiegenhaus ist , handelt es sich nicht um eine bindende Verpflichtung. Sie darf dann nur sogenannte „ordnende Regelungen“, wie Ruhezeiten oder Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume, beinhalten.
Bei der Vorlage bestimmter gesetzlich definierter Gründe gemäß § 30 MRG, hat der Vermieter das Recht einem Mieter zu kündigen. Hierbei kann es sich zum Beispiel um Mietrückstände handeln. Unter welchen Umständen dem Mieter gekündigt werden darf, hängt vor allem von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes ab, da der Mietvertrag keine Klauseln enthalten darf, die gegen das Mietrechtsgesetz verstoßen.
Bei der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes sind hierbei genaue Regelungen zur Kündigung vorgesehen, aber auch klare Regelungen zu Kaution und Befristung gegeben. Außerdem sind auch Betriebskostenbegrenzung und Mietzinsbegrenzung bei der Vollanwendung vorgeschrieben. Hingegen ist bei der sogenannten Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes kein Kündigungsschutz vorgesehen und auch der Mietzins kann frei vereinbart werden. Wichtige Kündigungsgründe des Vermieters sind z.B. Mietrückstände, eine Störung des Hausfriedens durch den Mieter oder auch Eigenbedarf.
Häufig gibt es in der Praxis mit Mietverträgen Probleme, wenn es um die Kündigung und den Auszug eines Mieters geht. Dabei ist es wichtig, zu wissen, in welcher Weise das Mietrechtsgesetz auf ein Mietverhältnis anzuwenden ist, um zu wissen, was er beim Auszug vom Mieter verlangen kann. Häufig kommt es beim Auszug eines Mieters zu Streitigkeiten mit dem Vermieter bezüglich des Streichens der Wände.
Für den Fall, dass das Mietrechtsgesetz anwendbar ist, kann jedoch das Streichen des Mietobjektes nicht eingefordert werden, selbst wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag aufgenommen wurde. Hierbei gilt dies immer dann, wenn das Mietobjekt nur normal abgenutzt wurde und nicht darüber hinaus abgewohnt wurde. Wurde hingegen eine deutlich stärkerer Verschleiß als üblich festgestellt oder wurden die Wände nach dem eigenen Geschmack des Mieters individuell gestaltet, muss eine Wohnung auch frisch gestrichen übergeben werden. Hierfür bedarf es dann auch nicht einer gesonderten Vertragsklausel im Mietvertrag.
Für den Fall, dass sich Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter nicht lösen lassen auf direktem Weg, kann z. B. bei Mietrückständen eine Klage bei Gericht eingereicht werden. Ferner gibt es auch die Möglichkeit zu sogenannten Außerstreitverfahren, bei denen keine Klage eingebracht wird, sondern ein entsprechender Antrag bei sogenannten Schlichtungsstellen in den Gemeinden gestellt wird. Hierbei kann dann jede Partei gegen die Entscheidung der Schlichtungsstelle innerhalb von 4 Wochen beim Bezirksgericht widersprechen. Hierdurch wird dann Entscheidung der Schlichtungsstelle aufgehoben und ein gerichtliches Verfahren eingeleitet.
Die Gründe, wegen derer man eine Schlichtungsstelle anrufen kann, sind in § 37 MRG geregelt. Danach kann man ein Schlichtungsverfahren z. B. dann anstrengen, wenn es um eine Anerkennung als Hauptmieter geht, wenn Ansprüche auf Erhaltungs- oder Wiederherstellungsarbeiten durchgesetzt werden sollen, Veränderungen des Mietobjektes vorgenommen werden sollen, der Ersatz von Aufwendungen geklärt werden soll oder z. B. Meinungsverschiedenheiten zur Betriebskostenabrechnung geklärt werden müssen sowie Mieterhöhungen strittig sind.
Als Vermieter sollte man sich vor Abschluss eines Mietvertrages von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten lassen, um zu klären, welche gesetzlichen Grundlagen im konkreten Fall für das Mietverhältnis zu berücksichtigen sind. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, einen rechtssicheren Mietvertrag aufzusetzen, der allen gesetzlichen Ansprüchen genügt. Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht natürlich einem Vermieter auch zur Seite stehen, wenn in einem laufenden Mietverhältnis Probleme mit einem Mieter auftreten, die nicht direkt gelöst werden können.
Dabei wird ein Anwalt für Mietrecht dann einen Vermieter darüber aufklären, welche rechtlichen Mittel in Betracht kommen, um das Problem zu lösen und er wird natürlich auch seinen Mandanten bei Gericht vertreten, wenn dies notwendig sein sollte. Ferner wird er einen Vermieter natürlich auch unterstützen, wenn Mieter aufgrund von z. B. hohen Mietrückständen durch eine Räumungsklage und Delogierung aus dem Mietobjekt entfernt werden müssen. Lassen Sie sich als Vermieter beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht bei der Vertragsgestaltung oder auch der Lösung konkreter Probleme mit Mietern.
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