Ratgeber für Vermieter § Erstellung des Mietvertrags, Kündigung & mehr

Das Mietrecht in Österreich ist recht komplex, weswegen wir im nun folgenden Ratgeber für Vermieter, wichtige Aspekte aufzeigen wollen. Wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Geschäftslokal vermieten wollen, sollten sie grundlegende Kenntnisse zur Vermietung haben. Dabei kann Ihnen dieser Ratgeber helfen. Hier erhalten Sie Informationen rund um das richtige Inserat für das zu vermietende Objekt, über das Finden des passenden Mieters bis hin zu wie man einen Mietvertrag richtig anfertigt.

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Das Wichtigste in Kürze

Bei Vermietungen findet das Mietrechtsgesetz (MRG) entweder ganz, teilweise oder gar keine Anwendung.
Findet es volle Anwendung, gibt es besondere Regelungen für die Festsetzung der Betriebskosten ebenfalls wie für Kündigungsgründe und –fristen.
Bei einem Inserat des Mietobjektes ist es wichtig die Zimmer und Flächen des jeweiligen Mietobjektes sowie die Lage genau zu beschreiben.
Ferner sollte man aussagekräftige Fotos online stellen und ebenso einen Nachweis über den Energieverbrauch liefern.
Als Vermieter kann man sich besser absichern, wenn man von potentiellen Mietern eine Selbstauskunft sowie einen Gehaltnachweis oder Ähnliches verlangt.

Allgemeines zum Ratgeber für Vermieter

Folgende Schritte sollte ein Vermieter befolgen:

erstens den Mietzins festlegen,
zweitens das Haus oder die Wohnung inserieren,
daraufhin den passenden Mieter finden,
den Mietvertrag erstellen
sowie die Wohnung an den neuen Mieter übergeben

Und zwar sollte der Vermieter, um den Mietzins festzulegen verschiedene Dinge genauer unter die Lupe nehmen. Dazu gehören die Größe, der Zustand, die Lage und die Ausstattung des Mietobjektes. Für eine sanierte Wohnung in bester Lage und guter Ausstattung kann man deutlich mehr verlangen als für eine unsanierte kleine Wohnung. Das Gleiche gilt natürlich für Häuser und Geschäftslokale ebenso. Darüber hinaus kann der Immobilienpreisspiegel, der die Preise der Mieten für jedes Bundesland in Österreich anzeigt eine Hilfe sein. Darauf finden sie Informationen für die jeweilige Region in der sich ihr zu vermietendes Objekt befindet.

Unterschiede zwischen Wohnung, Haus oder gewerblicher Vermietung

Es gibt sehr wohl Unterscheide, je nachdem um welches Mietobjekt es sich handelt. Bei Wohnungen unterscheidet man zwischen Alt- und Neubau. Es kommt darauf an, um was es sich handelt. Demnach findet das Mietrechtsgesetz ganz, teilweise oder nicht Anwendung. Findet das Mietrechtsgesetz Anwendung so gibt es besondere Regelungen für die Festsetzung der Betriebskosten ebenfalls wie für Kündigungsgründe und –fristen.

Bei Häusern findet neben dem Mietrechtsgesetz auch noch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch Anwendung. Die Regelungen dessen können pro Mietvertrag individuell angepasst werden. Deswegen empfiehlt es sich hier einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu kontaktieren. Einen Unterschied bei der Kündigungsfrist gibt es bei der gewerblichen Vermietung. Im Gegensatz zur privaten Nutzung mit einer Kündigungsfrist von nur einem Monat, gilt bei gewerblicher Nutzung eine Frist von drei Monaten.

Zudem gibt es unterschiedliche Regelungen bei der Umsatzsteuer seitens der Wirtschaftskammer Österreich. Wenn eine Immobilie zu Wohnzwecken dient, dann gilt ein ermäßigter Steuersatz von 10 % auf die Miete mitsamt Nebenkosten unberücksichtigt der Heizkosten. Bei einer geschäftlichen Nutzung kann der Vermieter die Umsatzsteuer wählen.

Infografik

Worauf Sie als Vermieter unbedingt achten sollten

Inserat für Wohnung, Haus oder Geschäftslokal online stellen

Wenn Sie ein Inserat für eine Wohnung, ein Haus oder ein Geschäftslokal online stellen möchten, gibt es dafür verschiedene Angebote. Sie haben die Auswahl zwischen kostenlosen und Premiumportalen in Österreich. Premiumangebote haben den Vorteil, dass sie die Aufmerksamkeit des Wohnungssuchenden gezielt auf die Anzeige lenken können. Beachten Sie, dass die Zimmer und Flächen des jeweiligen Mietobjektes genau beschreiben.

Geben Sie weiterhin Informationen über die Lage des Objektes. Ein Grundriss hilft dem Wohnungssuchenden sich den Schnitt der Wohnung, des Haus oder des Geschäftslokals besser vorstellen zu können. Auf jeden Fall sollten Sie aussagekräftige Fotos online stellen und um alle rechtlichen Vorgaben zu erfüllen ebenso einen Nachweis über den Energieverbrauch. Eine umfassende Beschreibung hilft Ihnen nur wirkliche Interessenten anzulocken und sie ersparen sich unnötige Zeit für Besichtigungstermine, die nicht zum gewünschten Ergebnis führen.

Sie wollen rechtliche Vorgaben bei der Vermietung prüfen?

Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihren individuellen Vermietungsfall prüfen und hilft Ihnen beim Aufsetzen des Mietvertrags.

Wie findet man den passenden Mieter?

Manchmal ist es gar nicht so einfach den passenden Mieter zu finden. Vielleicht haben Sie eine Menge Interessenten und damit eine große Auswahl. Verlassen sie sich gern auf Ihr Bauchgefühl und Ihre Menschenkenntnis. Beziehungsweise sollten auch alle anderen Faktoren stimmen. Sie können sich absichern, indem Sie von potentiellen Mietern eine Selbstauskunft sowie Gehaltnachweise oder Ähnliches verlangen.

Weiterhin hilfreich ist es eine Referenz oder eine sogenannte Mietschuldenbescheinigung vom vorherigen Vermieter zu verlangen. Somit erfahren Sie, ob der Mieter seine Miete immer bezahlt hat. Damit schützen sie sich vor Mietnomaden und Mietern, die es versäumen die Miete zu bezahlen. Auch eine Auskunft vom KSV1870, ob es negative Einträge zwecks seiner Kreditwürdigkeit gibt, kann der Vermieter über den Mieter anfordern.

Erstellung des Mietvertrags

Inzwischen haben sie den passenden Mieter gefunden und müssen jetzt einen Mietvertrag erstellen. Dabei gibt es einige wichtige Informationen zu beachten, die auf jeden Fall in einem Mietvertrag festgehalten werden müssen. Die Errichtung eines Mietvertrages enthält notwendig die beiden Vertragspartner, eine genaue Beschreibung des Mietobjektes, die Vertragslänge, die Höhe der Kaution sowie die Hausordnung. Für nähere Informationen und einer genauen Anleitung, lesen Sie bitte den Text Mietvertrag erstellen in Österreich – Was Vermieter zur Vertragserrichtung wissen sollten.

Wohnungsübergabe an den Mieter

Sobald sie einen Mietvertrag erstellt haben, geht es an die Wohnungsübergabe an den Mieter. Gehen Sie dabei noch einmal genauer auf die Hausordnung ein. Klären wichtige Fragen rund um die Wohnung. Sofern der Mieter zustimmt, können Sie einen Wohnungsschlüssel für Notfälle behalten.

Wohnungsübergabeprotokoll nicht vergessen

Vergessen Sie nicht, alle diesbezüglich getroffenen Abmachungen sowie eventuelle Mängel an der Wohnung in einem Wohnungsübergabeprotokoll festzuhalten. Es hält fest, dass die Wohnung in einem akzeptablen Zustand übergeben wurde. Weiterhin gilt das Dokument als Beweis, sollte es später zu einem Streit kommen.

Kündigung des Mieters

Es kann vorkommen, dass sie den Mietvertrag des Mieters unter bestimmten Umständen kündigen wollen oder müssen. Die Gründe, um den Mieter zu kündigen können dabei vielfältig sein. Vielleicht möchten sie selbst oder einer Ihrer Angehörigen in die Wohnungen einziehen und Sie müssen aus Eigenbedarf den Mietvertrag kündigen. Bezahlt der Mieter die Miete nicht so kann auch dies der Grund sein, um dem Mieter eine Kündigung aussprechen zu wollen. Weiter Informationen welche Kündigungsmodalitäten sie beachten müssen, finden Sie in dem Text Mieter Kündigen.

Was tun bei Mietschulden oder Zahlungsrückständen des Mieters?

Unerfreulicherweise kann es vorkommen, dass der Mieter die Miete nicht zahlt. Es gibt je nach Situation verschiedene Möglichkeiten, die man persönlich oder rechtlich einleiten kann im Falle von Mietschulden oder Zahlungsrückständen des Mieters. Suchen Sie als erstes den persönlichen Kontakt zum Mieter und weißen ihn auf den Zahlungsrückstand hin.

Sie wollen als Vermieter Mietschulden eintreiben?

Ist ein Anwalt beim Mietstreit empfehlenswert?

Mietstreitigkeiten mit dem Mieter können aus verschiedenen Gründen auftreten. Ein sehr beliebter Streitpunkt ist eine Mieterhöhung seitens des Vermieters. Oftmals wird diese vom Mieter in Frage gestellt. Im Gegensatz dazu können auch Betriebskostenabrechnungen ein Streitpunkt sein, wenn man betrachtet, dass jede zweite Betriebskostenabrechnung Fehler enthält. Lärmbelästigung und verbotenes Grillen gehören weiterhin zu beliebten Streitthema zwischen Mieter und Vermieter.

Und wohl eines der beliebtesten Streitpunkte ist die Kaution. Stellt der Mieter Schönheitsmängel in der Wohnung fest und möchte die Kaution nicht zurückzahlen, so ist dies ein sehr komplexes Unterfangen. Da es sich bei Mietstreitigkeiten mit dem Mieter um ganz verschiedene Probleme handeln kann, ist es empfehlenswert sich professionelle Hilfe von einem Anwalt für Mietrecht zu holen. Ein spezialisierter Rechtsanwalt kennt sich mit den verschiedenen Belangen rund um unterschiedliche Mietstreitigkeiten genauestens aus. Lassen sie sich nicht mit den Details rund um Mietstreitigkeiten überfordern. Für eine grundlegende Übersicht empfehlen wir Ihnen den Text Streit mit dem Mieter durchzulesen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht Vermieter helfen ?

Das Mietrecht in Österreich ist recht komplex und deshalb sollte man auch umfangreiche Kenntnisse als Vermieter haben, wenn man eine Wohnung, ein Haus oder ein Geschäftslokal vermieten will. Hierbei kann ein Ratgeber sehr hilfreich sein, jedoch gibt es in individuellen Einzelfällen immer auch Fragen zur Vermietung, die dadurch nicht beantwortet werden können. Deshalb macht es bei besonderen Vermietungssituationen immer Sinn, die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht zu suchen. Dabei kann ein Anwalt den speziellen Vermietungsfall prüfen und wertvolle Hinweise für einen Mietvertrag geben.

Hierbei wird er natürlich dafür sorgen dass auch Sonderfälle so geregelt werden, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen eingehalten werden. Außerdem wird ein Anwalt für Mietrecht seinen Mandanten natürlich auch dabei unterstützen, einen rechtswirksamen Mietvertrag zu erstellen, der seinen Bedürfnissen entspricht. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Ratgeber für Vermieter.

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FAQ: Ratgeber für Vermieter

Welche Unterlagen darf ich als Vermieter verlangen?

Von Bewerbern für ein Vermietungsobjekt kann man als Vermieter z. B. folgende Unterlagen verlangen: Personalausweis, aktuelle Gehaltsnachweise, Bonität-Selbstauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Informationen zum bisherigen Vermieter, Fragebogen zu persönlichen Informationen oder auch eine Bürgschaft.

Welche Fragen darf man einem potentiellen Mieter stellen?

Typische Fragen einer Selbstauskunft sind beispielsweise die Höhe des Einkommens, die Zahl der Personen, die die Wohnung beziehen werden und die Frage, ob ein Insolvenzverfahren gegen den Interessenten eröffnet wurde. Auch Fragen zu Haustieren und Musikinstrumenten sind zulässig.

Wann liegt eine Überbelegung einer Wohnung vor?

Eine Überbelegung ist immer dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und jedes Kind vorhanden ist. In der Vergangenheit entschieden einige Gerichte, dass für jede Person etwa acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten.

Kann man vom Mieter eine Haftpflichtversicherung verlangen?

Für Vermieter entfaltet eine Hausratsversicherung des Mieters keine Schutzwirkung. Auch kann ein Vermieter nicht ohne weiteres fordern, dass Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließen. Steht eine derartige Klausel in einem Formularmietvertrag, ist sie leider unwirksam.

Rechtsquellen & Quellverweise