Bevor eine Zwangsräumung beschlossen werden kann und ein Mieter gezwungen werden kann, seine Wohnung zu räumen, muss der Vermieter zunächst einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken. Diesem geht immer eine Räumungsklage oder auch eine Kündigung voraus. Dabei ist der häufigste Grund für eine Zwangsräumung oder Delogierung das Ausbleiben der Miete trotz Mahnung und Nachfrist. Grundsätzlich kann eine Zwangsräumung aus folgenden Gründen angestrebt werden:
Dabei drohen Kündigung und Räumung z. B. dann, wenn entweder zwei Monatsmieten hintereinander offen geblieben oder Mietschulden über eine Gesamtsumme von zwei Monatsmieten aufgelaufen sind. Jedoch haben im Unterschied zu Störern oder wegen Eigenbedarfs Gekündigten die Mietschuldner deutlich bessere Chancen, eine Zwangsräumung noch abzuwenden. Dabei bleiben ihnen insgesamt zwei Monate Zeit, die ausstehenden Mietschulden zu begleichen. Die Frist läuft, sobald der Mieter die Kündigung und oder Räumungsklage erhalten hat.
Ist man von einer Zwangsräumung bedroht, sollte man als erstes ein Gespräch mit dem Eigentümer bzw. Vermieter suchen und dabei um eine gütliche Einigung bitten, um die Situation aufzulösen. Dabei kann man als Mieter z. B. anbieten, die Mietschulden in Raten abzuzahlen. Für den Fall, dass der Vermieter einwilligt, wäre eine Zwangsräumung abgewendet, sofern sich der Mieter an die Zahlungsvereinbarungen hält.
Hat man als Mieter eine berechtigte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten, wird diese neutralisiert, wenn der Rückstand ausgeglichen wird. Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass dann auch eine aufschiebende Bedingung bei Gericht beantragt wird und die Räumungsklage noch läuft. Für den Fall, dass man im entscheidenden Moment keine liquiden Mittel hat, um die Mietrückstände aufzulösen, kann man Hilfe bekommen, z.B. bei der WOG (Wohnungssicherung der Caritas) oder der Volkshilfe . Hierbei sollte man die Räumungsklage vorlegen und darüber informieren, dass eine Zwangsräumung ohne neue Wohnung droht und um eine Übernahme der rückständigen Miete bitten.
Wenn ein Gerichtsverfahren trotz allen Engagements des Mieters zu seinen Ungunsten ausgeht, kann er trotzdem während der mündlichen Verhandlung eine zusätzliche Räumungsfrist beantragen. Dadurch verschafft er sich Zeit, eine neue Wohnung zu suchen. In diesem Fall ist ein Aufschub von ca. 2-3 Monaten üblich. Für den Fall, dass alle Mittel soweit ausgeschöpft sind, bleibt dem betroffenen Mieter noch der Vollstreckungsschutz. Diesen muss er auch beim zuständigen Amtsgericht beantragen und dies allerspätestens 2 Wochen bevor der endgültige Räumungstermin anberaumt ist, zu dem dann der Räumungstitel vollstreckt wird und die Wohnung endgültig geräumt wird.
Allerdings gelten für den Vollstreckungsschutz strenge Regelungen und Voraussetzungen. So kommt dieser z. B. in Frage, wenn der betroffene Mieter bereits ein hohes Alter erreicht hat, schwerwiegende gesundheitliche Probleme hat oder einer Familie mit Kindern das Obdachlosenasyl droht. Wurde eine Räumungsklage durchgesetzt, weil ein Mieter z. B. dem Vermieter gegenüber gewalttätig geworden ist , mit Drogen gehandelt hat oder eine andere schwere Straftat begangen hat, kann er immer delogiert werden, auch wenn ihm dadurch die Obdachlosigkeit droht.
Im Allgemeinen verständigen die zuständigen Gerichte auch spezialisierte Delogierungspräventionsstellen über die laufenden Räumungsklagen. Diese wiederum informieren die betroffenen Mieter über die weiteren Schritte, die unternommen werden können, um eine Obdachlosigkeit zu vermeiden.
Ein Anwalt für Mietrecht prüft Ihre Situation und hilft Ihnen eine Zwangsräumung hinauszuzögern.
Einrichtungen der Wohnungslosenhilfe unterstützen in Zusammenarbeit mit den Sozialberatungsstellen und den Gemeinden wohnungslose und von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen mit dem Ziel einer dauerhaften sozialen und materiellen Stabilisierung der Lebenssituation. Die Wohnungslosenhilfe umfasst Angebote in den Bereichen Delogierungsprävention und Wohnungssicherung, Notschlafstellen, Tageszentren, Mobile Wohnbetreuung, Übergangswohnen, Wohnheime und tagesstrukturierende Maßnahmen.
Bei drohendem Wohnungsverlust können sich betroffene Personen an Gemeinden, Sozialberatungsstellen und an Einrichtungen der Wohnungslosenhilfe wenden. Diese Einrichtungen bieten konkrete Hilfestellungen, Unterstützung und Begleitung an. Darüber hinaus sind die Koordinationsstellen des Netzwerkes Wohnungssicherung Ansprechpartner für Anliegen und Fragen zur Delogierungsverhinderung. Zusätzlich sind auch private Organisationen im Rahmen der Wohnungsnot aktiv, die mit den staatlichen Stellen zusammenarbeiten.
Diese bieten in der Praxis verschiedene finanzielle Garantiemodelle an gegenüber Vermietern, die auch Betroffenen einer Zwangsräumung ohne neue Wohnung helfen können. Insbesondere bieten diese drei verschiedene Garantiemodelle an, die sich als Verbürgerung der Mietkaution , die Solidarhaftung oder auch die direkte Übernahme von Mietverträgen darstellen. Diese Angebote richten sich an an einkommensschwache und sozial benachteiligte Haushalte – unabhängig davon, ob sie Sozialhilfe beziehen.
Beim Garantiemodell Verbürgung der Mietkaution greift die Hilfe beim Abschluss eines neuen Wohnungsmietvertrages. Hierbei soll sie einkommensschwachen Wohnungssuchenden helfen, die Einschränkungen, die sich durch die Mietkaution in Höhe von zumeist 3 Monatsmieten ergeben, zu überwinden bei der Wohnungssuche. In diesem Fall können dann private Organisationen für die Mietkaution bürgen.
Dabei verbürgen sie zumeist keine Barkautionen, sondern übernehmen nach Auflösung des Mietverhältnisses ggf. Forderungen des Vermieters zur Instandhaltung der Wohnung bei Schadensfällen oder ausstehende Mietzinsen in der Höhe von max. drei Monatsmieten. In diesem Modell leisten die Mietenden zur Risikoabdeckung eine Einmaleinlage von 15 Prozent der insgesamt verlangten Mietkaution in einen Solidaritätsfonds und bezahlen eine Einschreibe- und Verwaltungsgebühr.
Im Garantiemodell Solidarhaftung ist eine Mithaftung einer privaten Organisation im Mietvertrag vorgesehen, um sozial benachteiligten Menschen den Zugang und auch den Erhalt von Wohnraum zu ermöglichen. Dabei haften dann die Organisationen neben der finanziellen Garantie für den Mietzins auch für die Nebenkosten sowie weitere Forderungen, die dem Vermieter aufgrund des Mietvertrages zustehen. Dies bietet einem Vermieter somit auch eine rechtliche Absicherung, da die Organisationen die Mieter auch bei allfälligen Problemen im Mietverhältnis und in der Nachbarschaft zu begleiten.
Deshalb ist dem Vermieter dadurch eine Sicherheit garantiert, die die Mietenden selbst so nicht geben können. In diesem Model wird keine Mietkaution übernommen, jedoch unterstützen die Organisationen die Mietenden dabei, diese aufbringen zu können. Ferner werden Kosten für Schäden oder Mietzinsausfälle, die die Mieter nicht selber begleichen können und die über die Kautionshöhe hinausgehen, aus den Rückstellungen eines Stiftungsfonds beglichen.
Im Garantiemodell Übernahme Mietvertrag unterzeichnet die Organisation den Mietvertrag auf eigenen Namen und überantwortet die Wohnung sozial Benachteiligten, die keine angemessene Wohnung finden können oder kurz vor einer Zwangsräumung stehen. Meist werden diese Verträge zunächst befristet auf zwei Jahre abgeschlossen. Das Angebot ist häufig mit einer sozialen Begleitung kombiniert, um bei Problemen zu vermitteln und die Mietenden zu unterstützen, künftig wieder selbständig Mietverhältnisse einzugehen. Diese Organisationen bieten mit dem Mietvertrag eine Garantieerklärung, übernehmen aber zumeist keine Mietkaution.
Ist man als Mieter von einer Zwangsräumung bedroht und hat auch keine neue Wohnung, ist es wichtig schnell zu reagieren. Hierbei kann die Beratung durch einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht sehr sinnvoll sein. Dieser kann den Betroffenen Mieter nicht nur über seine Rechte und Pflichten aufklären, sondern auch den Kontakt mit dem Vermieter und dem Gericht aufnehmen, um Lösungen zu verhandeln.
Ferner wird er natürlich seinen Mandanten zu Amts- und Gerichtsterminen begleiten und ihn dabei unterstützen, einen sinnvollen Haushaltsplan zu erarbeiten, um den Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können. Außerdem wird er für ihn natürlich auch ausloten, welche Unterstützungen in Anspruch genommen werden können und welche speziellen Beratungsangebote sinnvoll sind. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Zwangsräumung ohne neue Wohnung.
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