Nicht immer können Mieter zur Wohnung auch gleich noch eine Garage, oder einen Parkplatz anmieten. Allerdings gibt es rechtlich bedeutende Unterschiede, ob eine Garage mit der Wohnung oder vollkommen unabhängig davon mit einem eigenständigen Mietvertrag angemietet wird. Grundsätzlich unterliegen Mietverträge über Garagen oder Parkplätze nicht den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG). Hierbei ist es auch nicht relevant, ob es sich um eine Garage, einen Tiefgaragenstellplatz, oder einen einfachen Parkplatz handelt. Dabei bilden jedoch abgeschlossene Garagen, die zu Geschäftszwecken vermietet werden, eine Ausnahme, den diese unterliegen dem MRG.
Haben Wohnung und Garage separate Verträge, können sie normalerweise auch unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Hierbei hat ein Mieter dann den Vorteil, dass er einfach den Mietvertrag der Garage kündigen kann, wenn er diese nicht mehr benötigt. Jedoch gilt dies im Umkehrfall natürlich auch für den Vermieter, denn er kann den Vertrag ebenfalls jederzeit ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen oder vertraglichen Frist kündigen.
Im Gegensatz zu Wohnungsmietverträgen, die teilweise oder vollständig dem MRG unterliegen, existiert bei separaten Mietverträgen für Garagen kein besonderer Mieterschutz. Nach §1116 ABGB beträgt die Kündigungsfrist hierbei 14 Tage, es kann jedoch im Vertrag auch eine kürzere oder längere Frist vereinbart werden. Für den Fall, dass ein Mietvertrag befristet ist, ist eine Kündigung entsprechende Vereinbarung kaum möglich.
Generell sind Mietverträge in Österreich nicht an eine bestimmte Form gebunden. Deshalb sind auch mündlich geschlossene Garagenmietverträge rechtlich zulässig und eine mündliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist absolut ausreichend. Da man diesem Fall jedoch keine schriftliche Grundlage für das Mietverhältnis hat, empfiehlt sich das nur, wenn sich Mieter und Vermieter gut kennen. Will man zukünftige Streitereien sicher ausschließen, empfiehlt es sich daher immer, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen. Allerdings muss z. B. eine Befristung eines Mietvertrages immer schriftlich fixiert werden, da sie ansonsten nicht durchgesetzt werden kann.
Wird ein mietschutzfreies Objekt, wie eine Garage, mit einem Objekt zusammen vermietet, das einen Kündigungsschutz genießt, so erstreckt sich der Kündigungsschutz auch auf das eigentlich nicht geschützte Objekt. Wenn es also einen gemeinsamen Mietvertrag für Wohnung und Garage gibt, gelten für beide Mietobjekte die gleichen Bedingungen für die Kündigung. Aber auch, wenn es einen gemeinsamen Mietvertrag für Wohnraum und Garage gibt, kann die Garage unabhängig von der Wohnung gekündigt werden.
Dabei werden eben durch das einheitliche Vertragsverhältnis für Wohnung und Garage eben nur die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters für die Garage auf wichtige Gründe nach §30 MRG beschränkt, durch die eine Kündigung seitens des Vermieters nur im Rahmen gesetzlicher Bestimmungen möglich wird. Allerdings ist bei einem solchen gemeinsamen Mietvertrag, der vollständig dem MRG unterliegt für Wohnraum und Garage, die Mietzinsbildungsvorschrift des MRG auf die Garage nicht anwendbar und es kann hierfür ein freier Mietzins vereinbart werden. Davon ausgenommen ist nur eine Situation, in der ein deutliches Missverhältnis der Mietzinse zwischen den beiden Mietobjekten vorliegt.
Manchmal werden eine Wohnung und Garage nur gemeinsam vermietet, der Mieter benötigt die Garage jedoch nicht und denkt daran diese unterzuvermieten. Hierbei ist das in der Praxis immer dann möglich, wenn dies nicht nachteilig für den Vermieter ist und er es im Mietvertrag auch nicht ausdrücklich verboten hat (§ 1098 ABGB). Dabei kann sich ein Vermieter jedoch nur auf sein Verbot berufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen eine Untervermietung spricht.
Dies könnte z. B. dann gegeben sein, wenn der Untermieter die Garage beschädigt oder wenn der Mieter Wohnung und Garage gemeinsam vollständig untervermietet. Für den Fall, dass nur die Garage untervermietet werden soll, ist dies in der Regel kein Problem. Wenn der Vermieter also einer Untervermietung zustimmt, kann der Mieter dann auch den Mietzins für die Garage bei der Untervermietung selbst bestimmen. Hierbei sollte dieser jedoch nicht zu hoch angesetzt werden, denn wenn er eine unverhältnismäßige Gegenleistung darstellt, ist er unzulässig.
Bei der Instandhaltung einer Garage kommt es nicht darauf an, ob diese separat oder gemeinsam mit einer Wohnung vermietet wurde. Hierbei ist grundsätzlich der Vermieter zuständig gemäß § 1096 Abs. 1 ABGB, die Garage als Mietobjekt in brauchbarem Zustand zu übergeben an den Mieter und es auch instand zuhalten. Hingegen gehören die Betriebskosten für eine Garage zu den allgemeinen Betriebskosten und werden zu den jeweiligen Anteilen auf die Mieter umgelegt. Weitere Nebenkosten fallen bei einer Garage im Regelfall nicht an, ggf. geringfügige Stromkosten.
Grundsätzlich haftet der Mieter für die Schäden, die er selbst verursacht und muss dann auch für die Instandhaltung aufkommen. Das gilt auch für den Fall, dass sein Untermieter den Schaden verursacht hat. Hingegen muss ein Mieter keine Haftung für Schäden übernehmen, die durch reine Verschlechterungen des Mietobjektes über die Zeit entstehen, sofern er die Garage vertragsmäßig gebraucht hat. Auch für den Fall, dass eine schadhafte Garage das Fahrzeug des Mieters beschädigt, muss in diesem Fall dann der Vermieter für den Schaden aufkommen.
Im Normalfall wird der Verwendungszweck für eine Garage im Mietvertrag angegeben. Deshalb darf zumeist dann auch eine Garage dann nur zweckbestimmt genutzt werden, was in der Regel das Abstellen eines Fahrzeuges oder auch von Fahrrädern und dem entsprechenden Zubehör meint. Dabei darf dann ein Mieter eine Änderung dieses Zweckes auch nur nach einer Absprache mit seinem Vermieter vornehmen. Um zu vermeiden, dass Mieter aus einer Garage ein Lager machen, schreiben Vermieter häufig dafür eine Vertragsstrafe in den Mietvertrag.
Für den Fall, dass man als Mieter auf eine Garage angewiesen ist, sollte man immer einen kombinierten Wohnungs- und Garagenmietvertrag anstreben, denn in diesem Falle kann die Garage auch nicht separat gekündigt werden. Dabei sollte der Mieter beim Mietvertrag dann auch darauf achten, dass nicht durch eine Klausel eine separate Kündigung der Garage möglich ist. Wenn sich jedoch der Vermieter nicht auf einen kombinierten Mietvertrag einlassen will, sollte ein Mieter immer versuchen, einen guten Kündigungsschutz zu verhandeln oder sehr lange Kündigungsfristen.
Grundsätzlich gibt es wenig Mindestanforderungen an einen Garagenmietvertrag. Allerdings sollte man ihn auch erst unterschreiben, wenn man mit den Modalitäten des Vertrages auch wirklich einverstanden ist. Folgende Angaben sollte der Mietvertrag Garage auf jeden Fall enthalten:
Wichtig ist auch zu wissen, dass der Mietvertrag für die Garage auch ein wichtiger Nachweis für eine Versicherung sein kann, für den Fall, dass einmal ein Schaden entsteht. Gesetzliche Regelungen zur Höhe des Mietpreises für Garagen und Parkplätze gibt es nicht. Deshalb können sich Vermieter also am Markt und an der Nachfrage orientieren, um einen angemessenen Preis zu finden.
Ein Mietvertrag Garage ist kein komplexes Vertragswerk und kann zumeist einfach von einem Vermieter auch selbst erstellt werden, bzw. mit einem Mustermietvertrag angefertigt werden. Allerdings kann es in schwierigen Mietverhältnissen durchaus ratsam sein, bei bestimmten Problemen die Beratung eines Anwalts für Mietrecht zu suchen. Für den Fall, dass z. B. Streitigkeiten über die zweckmäßige Nutzung einer Garage entstehen oder Schäden an der Garage verursacht wurden, bei den strittig ist, wer nun für die Instandhaltung aufkommen soll.
Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht den konkreten Fall rechtlich sicher einordnen und auch Empfehlungen zu einer geeigneten Vorgehensweise geben. Auch für den Fall, dass ein Vermieter in einem kombinierten Mietvertrag eine Garage unberechtigterweise separat kündigen möchte, kann ein Anwalt für Mietrecht den Mieter unterstützen. Lassen Sie sich beraten zu allen Thematiken rund um den Mietvertrag Garage von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht.
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