Kautionsrückzahlung § Rechtslage, Frist & Verjährung

Zieht man als Mieter aus einer Wohnung aus, so hat man Anspruch auf die Kautionsrückzahlung. Jedoch klappt dies nicht in allen Fällen reibungslos. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wie die gesetzlichen Regelungen zur Rückzahlung der Mietkaution gestaltet sind und was man tun kann, wenn der Vermieter mit der Rückzahlung auf sich warten lässt oder eine diese einfach einbehält.

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Das Wichtigste in Kürze

Nach dem Mietrechtsgesetz muss ein Vermieter eine Kaution nach Ablauf des Mietvertrages und der Wohnungsübergabe unverzüglich zurückzahlen.
Hierbei gilt ein Zeitraum von zwei bis 4 Wochen als maximal angemessen.
Hingegen ist ein Zurückbehaltung der Kaution wg. anderen offenen Forderungen problematisch, da es hierfür keine eindeutige gesetzliche Grundlage gibt.

Rechtslage zur Kautionsrückzahlung

Ein Vermieter kann nach dem Mietrechtsgesetz von seinem Mieter für künftig entstehende Ansprüche die Hinterlegung einer Kaution verlangen, die er für diesen während der Mietzeit gewinnbringend anlegen muss. Jedoch ist er auch verpflichtet nach § 16 MRG Abs. 2, nach Ende des Mietvertrages diese Kaution unverzüglich an den Mieter zurückzuzahlen, sofern er sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen gegenüber dem Mieter einsetzen muss.

Auch für den Fall, dass ein Vermieter selbst in ein Insolvenzverfahren über sein Vermögen involviert ist, darf er die einbehaltene Kaution nicht dazu heranziehen, um Ansprüche, die nicht aus dem Mietverhältnis begründet sind, bedienen zu können gemäß § 16 Abs. 3 MRG. Für den Fall, dass ein Vermieter nach Ende des Mietvertrages die Kaution nicht ordnungsgemäß zurückbezahlt, Und dies auch nicht nach einer Aufforderung des Mieters tut, so kann man als Mieter eine Schlichtungsstelle einschalten, um eine außergerichtliche Einigung mit dem Vermieter über die Rückzahlung der Kaution zu erreichen.

Frist für die Rückzahlung der Kaution

Für den Fall, dass sich der Mieter nichts hat zuschulden kommen lassen, hat er unmittelbar nach Ablauf des Mietvertrages ein Recht auf Rückerstattung der Kaution, die nach dem Mietrechtsgesetz „unverzüglich“ zu erfolgen hat. Jedoch macht das Gesetz hierzu keine näheren Angaben. Falls bei einer Wohnungsübergabe Mängel festgestellt werden, dauert es im Allgemeinen ca. 2 Wochen, bis hierzu Ansprüche vom Vermieter geltend gemacht werden. Wenn der Vermieter dies nicht im angegebenen Zeitraum wahrnimmt, kann ein Mieter ihn schriftlich auffordern, die hinterlegte Kaution zurückzuzahlen.

Für den Fall, dass ein Vermieter hierauf nicht reagiert, hat man als Mieter verschiedene Möglichkeiten , eine Rückzahlung der Kaution zu forcieren. Falls die Kaution in Bar hinterlegt wurde, kann man als Mieter eine Schlichtungsstelle anrufen, die dann in einem sogenannten Außerstreitverfahren eine Feststellung des Betrages erwirken kann. Für den Fall, dass die Kaution in Form eines Sparbuchs hinterlegt wurde, kann man als Mieter auch eine Klage auf Rückzahlung beim zuständigen Bezirksgericht einzureichen. Wenn der Vermieter die Mietkaution einbehält, sollte ein Mieter ihn zunächst schriftlich per Einschreiben oder auch per Mail zur Rückzahlung der Kaution bis zu einem gewissen Stichtag auffordern.

Falls der Vermieter dieser Aufforderung trotzdem nicht nachkommt, kann im Anschluss die Schlichtungsstelle oder eine Mietervereinigung eingeschaltet werden. Wenn der Vermieter die Mietkaution einbehält, sollte ein Mieter ihn zunächst schriftlich per Einschreiben oder auch per Mail zur Rückzahlung der Kaution bis zu einem gewissen Stichtag auffordern. Falls der Vermieter dieser Aufforderung trotzdem nicht nachkommt, kann im Anschluss die Schlichtungsstelle oder eine Mietervereinigung eingeschaltet werden.

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In welchen Fällen darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?

Bei einem Auszug aus der Mietwohnung kann es häufig unbequem werden, wenn sich ein Vermieter und sein Mieter nicht über die Rückzahlung der Kaution einigen können. Allerdings sind viele Begründungen des Vermieters, warum er eine geleistete Kaution einbehalten will, juristisch nicht haltbar. Hierbei bewegen sich viele Vermieter dann oft in einem juristisch unklaren Bereich, der eine Zurückbehaltung der Kaution nicht rechtfertigt. Grundsätzlich darf ein Vermieter nämlich nur aus zwei Gründen eine Kaution ganz oder teilweise einbehalten. Hierbei kommen ausschließlich Schäden am Mietobjekt in Frage, die der Mieter zu vertreten hat oder aber offene Mietrückstände.

Schäden im Mietobjekt

Falls ein Mieter während des laufenden Mietvertrages Mängel in der Wohnung verursacht, die nicht in den Umfang einer normalen Abnutzung fallen, kann ein Vermieter die Mietkaution für die notwendigen Reparaturen einbehalten. Dabei sind jedoch z. B. Kratzer im Parkettboden oder auch Verfärbungen durch Lichteinfall normale Begleiterscheinungen des Wohnens. Im Gegensatz hierzu sind jedoch zerbrochene Fliesen oder Brandflecken auf Teppichen oder Böden nicht durch eine gewöhnliche Abnutzung gedeckt.

Grundsätzlich stellt sich also immer die Frage, was unter einer gewöhnlichen Abnutzung zu verstehen ist. Diese ist dem Mieter zuzugestehen, besonders in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses. Hierbei gilt, je länger die Mietdauer, desto höher ist auch die akzeptierende gewöhnliche Abnützung. Jedoch muss ein Mieter immer eine Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat, abzüglich der eben erwähnten normalen Abnützung. Kann hierüber keine Einigung zwischen Mieter und Vermieter erzielt werden, so muss dies im Zweifelsfall durch eine Schlichtungsstelle oder auch im Rahmen einer Klage geklärt werden.

Mietrückstände

Auch für den Fall, dass ein Mieter dem Vermieter noch einen Mietzins schuldig ist, kann dieser die fehlende Summe aus der Kaution zurückbehalten. Im Gegenzug dazu hat jedoch ein Mieter kein Recht, die Kaution in den letzten Monaten des Vertrags abzuwohnen. Hierbei wäre eine derartige Vorgehensweise rein rechtlich schon unklug, da ein Mieter ja grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hat, wenn diese nicht für Schäden zurückbehalten werden darf. Falls also eine Kaution eigenmächtig „abgewohnt“ wird, hat ein Vermieter im Gegenzug das Recht, eine Mietzins- und Räumungsklage anzustrengen, da die Rückzahlung der Kaution ja erst nach Ende des Mietvertrages fällig wird.

Infografik

Welche Regeln gelten bei der Kautionsrückzahlung?

Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung einer Kaution

Der Anspruch auf die Rückzahlung einer Kaution verjährt erst nach 30 Jahren. So lange kann also ein Mieter seine Kaution auch zurückverlangen. Muss hierfür eine Prozess bei einer Schlichtungsstelle oder einem Gericht angestrengt werden, so empfiehlt es sich immer, Beweise gesichert zu haben, wie z. B. Belege über die Zahlung der Kaution, ein Übergabeprotokoll oder auch Fotos der Wohnung bei Ein- und Auszug. Allerdings ist es in einem derartigen Fall auch anzuraten, einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht in die Angelegenheit einzuschalten.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Kautionsrückzahlung helfen?

Für den Fall, dass es sich nach Ablauf eines Mietvertrages bereits andeutet, dass ein Vermieter nicht gewillt ist, eine Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, ist es immer sinnvoll, die Unterstützung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht in Anspruch zu nehmen. Hierbei kann dieser bereits ein Mahnschreiben an den Vermieter verfassen und eine Frist für die Rückzahlung setzen.

Macht ein Vermieter Schäden geltend, die nicht vom Mieter zu vertreten sind oder die in den Rahmen einer gewöhnlichen Abnutzung fallen, kann ein Anwalt für Mietrecht entsprechend reagieren und versuchen eine außergerichtliche Lösung zu finden. Im Zweifelsfall wird er jedoch auch für den Mieter ein Verfahren bei einer Schlichtungsstelle vorbereiten oder aber eine Klage vor dem zuständigen Bezirksgericht. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Kautionsrückzahlung.

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FAQ: Kautionsrückzahlung

Wie schnell muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Eine genaue Frist zur Rückgabe der Kaution schreibt das Gesetz nicht vor. Es heißt nur, dass der Vermieter das Geld so schnell wie möglich nach Beendigung des Mietverhältnis auszahlen soll. Der Vermieter darf sich die Zeit nehmen, um zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegenüber den Mieter hat.

Wer bekommt die Zinsen von der Kaution?

Wer hat Anspruch auf die Zinsen, die eine Mietkaution abwirft? Hinsichtlich der Mietkaution gilt: Die Zinsen gehören dem Mieter. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet bei Ende des Mietverhältnisses die gesamte Mietkaution inklusive Zinsen an den Mieter zu überweisen.

Kann ein Mieter die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?

Die Kaution soll die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag und dem Mietverhältnis absichern (= Sicherungsabrede). Ein Mieter ist deshalb nicht berechtigt, den „kurzen Dienstweg“ zu wählen und die letzten Mietzahlungen vor Vertragsende mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“.

Rechtsquellen & Quellverweise