Mieterhöhung § Allgemeines & Fristen
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Mietrechtsinfo Redaktion
- Für den Fall, dass das Mietverhältnis dem MRG unterliegt, gibt es drei gesetzliche Mietzinsbeschränkungen, an denen sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung orientieren muss, den Richtwertzins, den Kategoriemietzins und den angemessenen Mietzins.
- Der Richtwertmietzins ist der Betrag, der maximal für einen Quadratmeter einer Wohnung monatlich verlangt werden darf.
- Der Kategoriemietzins war vor dem Richtwertzins der gesetzliche Regelfall. Wurde der Mietvertrag vor dem 1. März 1994 geschlossen, gilt der Kategoriemietzins auch weiterhin, wenn es um eine Mieterhöhung geht.
- Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter 14 Tage vor fällig werden der ersten erhöhten Mietzahlung schriftlich mitteilen.
- Außerdem darf ein Vermieter die Miete auch nicht rückwirkend erhöhen.
Allgemeines zur Mieterhöhung
Grundlegend für die gesetzlichen Regelungen und Vorschriften für eine Mieterhöhung sind zwei Fälle zu unterscheiden.
- Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrechtsgesetz
- Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrechtsgesetz nicht oder nur teilweise
Unterliegt ein Mietvertrag dem MRG nicht oder fällt nur in dessen Teilanwendungsbereich, dann kann ein „freier Mietzins“ vereinbart werden. Bei Mieterhöhungen mischt sich das MRG dann auch nicht ein. Unterliegt ein Mietvertrag aber voll dem Mietrechtsgesetz, dann gibt es drei gesetzliche Mietzinsbeschränkungen, an denen sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung orientieren muss:
- Richtwertzins
- Kategoriemietzins
- angemessener Mietzins
Im Vollanwendungsbereich liegen im Grunde genommen Altbauten und geförderte Neubauten in Österreich. Ob Ihre Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG liegt und Sie damit auch von den gesetzlichen Vorgaben zu Mieterhöhungen profitieren, können Sie in unserem detaillierten Artikel zum Mietrechtsgesetz nachlesen. Im Weiteren wollen wir uns zunächst auf diese Art Wohnungen konzentrieren, um dann auf „freie Mietzins“-Wohnungen sowie Fristen und Widerspruchsrechte einzugehen.
Das MRG und die Mieterhöhung
Für Wohnungen, die im Vollanwendungsbereich des MRG liegen, gelten gesetzliche Vorschriften für eine Mieterhöhung. Um zu prüfen, ob eine Mietzinserhöhung rechtens ist, können Sie sich an den drei wichtigen Bereichen der Mietzinsbeschränkungen durch das MRG orientieren. Diese drei Beschränkungen wollen wir zunächst einmal erläutern.
Richtwertmieten
Der Richtwertmietzins ist der Betrag, der maximal für einen Quadratmeter einer Wohnung monatlich vom Vermieter verlangt werden darf. Er wird für jedes Bundesland vom Bundesministerium für Justiz berechnet. In die Berechnung fließen verschiedene Kennzahlen wie Ausstattung, Lage, Beschaffenheit und Wohnungsgröße ein. Bei der Festlegung des Mietzinses muss sich der Vermieter an diesem Richtwert orientieren. Eine Mieterhöhung ist möglich, wenn der Richtwert angepasst wurde. Allerdings muss dafür auch im Mietvertrag eine Wertsicherungsvereinbarung, auch Indexklausel genannt, stehen. Der Gesetzgeber passt die Richtwerte für Mietverträge in Österreich alle zwei Jahr im April an. Die letzte Richtwertzinsanpassung erfolgte im April 2019.
| Burgenland | 5,30 Euro/Quadratmeter |
| Kärnten | 6,80 Euro/Quadratmeter |
| Niederösterreich | 5,96 Euro/Quadratmeter |
| Oberösterreich | 6,29 Euro/Quadratmeter |
| Salzburg | 8,03 Euro/Quadratmeter |
| Steiermark | 8,02 Euro/Quadratmeter |
| Tirol | 7,09 Euro/Quadratmeter |
| Vorarlberg | 8,92 Euro/Quadratmeter |
| Wien | 5,81 Euro/Quadratmeter |
| Quelle: mietervereinigung.at |
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Kategoriemietzins
Eine weitere Mietzinsbegrenzung wird durch den Kategoriemietzins geregelt. Dieser hat aber mittlerweile nur noch einen sehr eingeschränkten Geltungsbereich, Die meisten Wohnungen, bei denen die Verträge nach dem 28. Februar 1994 geschlossen wurden, unterliegen dem neueren Richtwertzins. Der Kategoriemietzins war vor dem Richtwertzins der gesetzliche Regelfall.
Wurde der Mietvertrag vor dem 1. März 1994 geschlossen, gilt der Kategoriemietzins auch weiterhin, wenn es um eine Mieterhöhung geht. Dieser basierte auf vier Ausstattungskategorien, die festgelegt wurden: A, B, C oder D. Für Wohnungen, deren Mietvertrag nach dem 28. Februar geschlossen wurde, ist heute nur noch die Kategorie relevant. Dies sind in der Regel Wohnungen, die über kein Innen-WC verfügen. Vor allem aber in großen Städten, besonders in Wien, gibt es noch viele dieser Kategorie-D-Wohnungen.
| Kategorie A | 3,60 Euro/Quadratmeter |
| Kategorie B | 2,70 Euro/Quadratmeter |
| Kategorie C | 1,80 Euro/Quadratmeter |
| Kategorie D brauchbar | 1,80 Euro/Quadratmeter |
| Kategorie D | 0,90 Euro/Quadratmeter |
| Quelle: mietervereinigung.at |
Angemessener Mietzins
Die dritte Mietzinsbeschränkung durch das Mietrechtsgesetz ist der angemessene Mietzins. Sie gilt nur für einige wenige, ganz besondere Mietverhältnisse. Dies sind im Einzelnen:
- Geschäftsräume
- Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern
- Mietwohnungen der Kategorie A oder B, die größer als 130 Quadratmeter sind
- Wohnungen mit unbefristetem Mietvertrag, für die eine nachträgliche schriftliche Mietzinsvereinbarung nach einer Mindestmietdauer von einem Jahr geschlossenen wurde
- Wohnungen in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 neu oder durch Um-, Ein-, Zu-, oder Aufbau neu geschaffen wurden
Für diese Mietsachen kann ein angemessener Mietpreis zugrunde gelegt werden. Dieser wird in einem zweistufigen Verfahren ermittelt.
- Ein Sachverständiger für Immobilien ermittelt den ortsüblichen Marktpreis. Dafür vergleicht er den Mietzins mit möglichst vielen anderen Objekten
- Der angemessene Mietzins wird ermittelt, indem Zu- und Abschläge anhand der Ausstattung, des Erhaltungszustandes und der Beschaffenheit der Mietsache ermittelt werden.
Fristen bei Mieterhöhung
Für Wohnungen, die dem MRG unterliegen, gelten besondere Fristen für die Mieterhöhung. Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter 14 Tage vor Fällig werden der ersten erhöhten Mietzahlung schriftlich mitteilen. Wichtig hierbei ist nicht das Datum des Schreibens, sondern der tatsächliche Eingang der schriftlichen Mieterhöhung. Zudem darf der Vermieter die Miete nicht rückwirkend erhöhen. Erfolgte die Richtwertzinserhöhung durch das Justizministerium also im April 2019, dann kann der Vermieter nicht im Dezember eine Mieterhöhung ab dem April 2019 durchsetzen. Möglich ist, wenn er im Dezember das Schreiben aufsetzt und versendet, dann erst eine Mietzinserhöhung zum Jänner 2020.
Mieterhöhung außerhalb des MRG
Wohnen Sie in einer Mietwohnung, die nicht oder nur teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegt, dann fallen Sie in die Kategorie „freier Mietzins“. Damit ist verbunden, dass der Vermieter recht frei in der Gestaltung einer Mieterhöhung ist. Er kann zum Beispiel eine Wertsicherungsvereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen, die sich nicht an den gesetzlichen Richtwerten und Kategoriezinsen orientiert. Oft wird sich dabei auf einen Inflationsindex wie den Verbraucherindex ausgerichtet. Grundsätzlich gelten aber bei Mietverträgen und bei Erhöhungen des Mietzinses die Bestimmungen des Zivilrechts (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB). Das bedeutet, dass der Preis für eine Wohnung grundsätzlich angemessen der Leistung sein muss.
Fristen und Termine
Im Gegensatz zu MRG-gebundenen Wohnungen kann der Vermieter bei freien Mietverhältnissen auch eine rückwirkende Mieterhöhung durchsetzen. Diese kann bis zu drei Jahre betragen! Wenn Sie denken, dass die Mieterhöhung nicht angemessen ist, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter zu einigen oder einen Anwalt mit der Klärung zu beauftragen. Umso wichtiger ist es, den Vertrag vor dem Unterschreiben genau zu prüfen. Alle Eventualitäten sollten geregelt sein und Klarheit über den Index, aufgrund dessen eine Mietanpassung erfolgt, muss herrschen.
Ist Staffelmiete noch erlaubt?
Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist in Österreich weiterhin zulässig. Sie muss aber im Mietvertrag ganz genau definiert werden. Natürlich dürfen Sie auch den gesetzlichen Regelungen nicht zuwiderlaufen. Bei einer Staffelmiete erhöht sich der Mietzins automatisch zu einem vereinbarten Zeitpunkt. Die erhöhte Miete muss dann mindestens ein Jahr lang gelten. Es ist also nicht erlaubt, Staffelungen im Sechs-Monatsrhythmus vertraglich zu regeln.
Die Staffelung muss in konkreten Geldbeträgen angegeben werden, eine prozentuale Staffelung ist unwirksam. Haben Sie eine Staffelmiete vereinbart, dann müssen Sie selbstständig an die angepasste Zahlung zum Termin denken. Der Vermieter muss Ihnen deswegen keine Erinnerung zukommen lassen. Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist dabei oftmals möglich und auch zulässig.
Gibt es eine Mietpreisbremse in Österreich?
In Deutschland gibt es schon seit dem Jahr 2015 eine Mietpreisbremse. Diese wurde eingeführt, um ein überdurchschnittliches Ansteigen der Mieten einzudämmen. Bezahlbares Wohnen soll so möglich sein. In Österreich gibt es zum aktuellen Zeitpunkt noch keine Mietpreisbremse. Allerdings hat sie hierzulande viele Befürworter und wird eindringlich diskutiert. Dies hängt vor allem mit der sehr angespannten Wohnsituation in Großstädten und Ballungszentren wie Salzburg, Innsbruck und Wien zusammen.
Auch die Österreichische Mietervereinigung möchte eine Obergrenze für Mietzinsen durchsetzen. Die Österreichische Wirtschaftskammer allerdings sorgt sich um das Wohl der Vermieter, denen dann Nachteile entstehen könnten. Ob es in Österreich zu einer Einigung zwischen Politikern und den jeweiligen Interessenverbänden kommt und die Mietpreisbremse, zumindest in Ballungsgebieten eingeführt wird, ist derzeit noch unklar.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Die Mieterhöhung aufgrund von Marktpreisanpassungen oder Richtwertzinsanpassungen ist nun also erklärt, doch wie verhält es sich bei Mietsteigerungen durch Modernisierungen? Oftmals nutzen Vermieter den Austausch von maroden Wohnungsbestandteilen wie Türen oder Fenstern für eine Mieterhöhung. Darf der Vermieter die Miete jedoch bei diesen Erhaltungsmaßnahmen einfach erhöhen? Um eine rechtswirksame Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten oder Erhaltungsmaßnahmen durchzusetzen, sind dem Vermieter einige Hürden auferlegt. Der Vermieter darf den Mietzins nach Modernisierungen ausschließlich nach einem Mietzinsanhebungsverfahren bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht anheben. In diesem Verfahren wird vor den Maßnahmen geprüft:
- ob die Maßnahmen notwendig sind
- ob die Kosten angemessen berechnet wurden
- und diese nicht aus den Mietzinseinnahmen der nächsten zehn Jahre und der Mietzinsreserve gedeckt werden können.
Nur nach dieser Prüfung kann der Vermieter nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen. Übrigens müssen die Mieter zu den Verhandlungen geladen werden, denn sie haben Parteistellung.
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Mieterhöhung bei Mieterwechsel
Grundsätzlich ist ein Mieterwechsel ein gern gesehener Grund für eine Mieterhöhung. Außer bei freien Mietverhältnissen ist dies aber, wie wir gesehen haben, durch einige gesetzliche Vorschriften in der Höhe begrenzt. Kann man also beim Mieterwechsel eine Mieterhöhung verhindern? Es gibt im Großen und Ganzen drei Fälle, durch die Sie eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel verhindern können, die wir hier vorstellen wollen:
- Mietvertrag übernehmen
- Eintritt in bestehenden Mietvertrag bei einer WG
- Nachmieter ohne Neuaufsetzung des Mietvertrages
Übernahme eines Mietvertrages
Eine Möglichkeit, eine Mieterhöhung durch einen Mieterwechsel zu verhindern, ist die Übernahme eines Mietvertrages. Dies ist aber nicht ohne weiteres und auch nicht bei allen Wohnungen möglich. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass die Wohnung voll dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Des Weiteren gelten drei Gründe, die eine Weitergabe eines Mietvertrages erlauben:
- ein dringendes Wohnbedürfnis liegt vor
- es handelt sich beim neuen Mieter um nahe Verwandtschaft
- die Person muss zuvor schon mindestens zwei Jahre in der Wohnung gewohnt haben
- ein dringendes Wohnbedürfnis liegt vor
- es handelt sich beim neuen Mieter um nahe Verwandtschaft
- die Person muss zuvor schon mindestens zwei Jahre in der Wohnung gewohnt haben
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann der alte Mietvertrag übernommen werden und der Vermieter kann die Miete aufgrund des Mieterwechsels nicht erhöhen.
Nachmieter ohne neuen Mietvertrag
Diese Möglichkeit ist die schwierigste der drei Varianten. Sie müssen mit Ihrem Vermieter übereinkommen, dass der von Ihnen vorgeschlagene Nachmieter Ihren alten Mietvertrag übernehmen darf. In manchen Fällen kann das klappen, vor allem, wenn der Vermieter mit Ihnen als Mieter sehr zufrieden war und davon ausgeht, dass der von Ihnen vorgeschlagene Nachmieter ebenso vertrauenswürdig und korrekt ist. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet den Nachmieter zu akzeptieren und den bestehenden Mietvertrag auf ihn zu übertragen.
Kann man einer Mieterhöhung widersprechen?
Auch wenn so manche Mieterhöhung durchaus berechtigt ist, gibt es dennoch einige Fälle, in denen man der Mieterhöhung widersprechen kann und sollte. Kommt Ihnen die Mietanpassung überzogen vor? Dann gibt es Möglichkeiten, sich gegen die Mieterhöhung zu wehren. Zuallererst müssen Sie klären, in welchen Bereich Ihr Mietvertrag gehört, ob die Wohnung unter das MRG fällt oder nicht.
Tut sie das, muss klar sein, welche Beschränkungsvorschriften gelten, also Kategoriezins, Richtwertzins oder angemessener Mietzins. Zudem prüfen Sie Ihren Mietvertrag darauf, welche Wertsicherungsklausel Sie vereinbart haben. Anschließend können Sie anhand der oben abgebildeten Tabellen oder einem Indexrechner überprüfen, ob die Erhöhung eine Grundlage hat und angemessen ist. Wenn Ihnen die Erhöhung nun immer noch komisch vorkommt, dann sollten Sie zunächst einmal Einspruch gegen die Mieterhöhung erheben. Weiters ist es notwendig, dass Sie sich an eine Schlichtungsstelle oder ein Bezirksgericht wenden.
Diese prüfen die Angemessenheit der Mietzinserhöhung. Achten Sie besonders darauf, dass Sie die Fristen einhalten. Für unbefristete Mietverträge müssen Sie innerhalb von drei Jahren, für befristete Verträge innerhalb von sechs Monaten widersprechen. Zusätzlich zu diesem Prozedere ist es ratsam, sich an spezialisierte Fachanwälte für Mietrecht zu wenden. Sie helfen durch die Hürden und juristischen Raffinessen, die ein solches Verfahren meistens mit sich bringt.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mieterhöhung helfen?
Eine Mieterhöhung ist in einem Mietverhältnis immer eine etwas heikle Sache und sollte deshalb gut geplant werden. Dabei muss ein Vermieter die gesetzlichen Rahmenbedingungen genau kennen und geplante Mieterhöhungen auf diese abstellen. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht ein hilfreicher Partner sein, der einem Vermieter die rechtlichen Grundlagen für seine geplanten Mieterhöhungen erläutern kann. Ferner kann er natürlich auch die angeführten Gründe für eine Mieterhöhung auf ihre Rechtsmäßigkeit hin überprüfen.
Allerdings wird ein Anwalt für Mietrecht auch einen Mieter beraten, der sich mit einer vermeintlich ungerechtfertigten Mieterhöhung konfrontiert sieht. Dabei kann er für diesen das Mietverhältnis rechtlich sicher einordnen und die geplanten Mieterhöhungen dementsprechend mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen abgleichen. Für den Fall, dass es sich um eine ungerechtfertigte Mieterhöhung handelt, kann er für seinen Mandanten einen begründeten Widerspruch zur geplanten Mieterhöhung formulieren. Lassen Sie beraten zum Thema Mieterhöhung von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht.
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