Mieterhöhung nach Modernisierung § Rechtslage & zulässige Maßnahmen

Rechtslage zur Mieterhöhung nach Modernisierung

Mieterhöhungen aufgrund von Marktpreisanpassungen oder Richtwertzinsanpassungen sind nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich. Jedoch werden auch Mieterhöhungen durch Modernisierungen von Vermietern verlangt, z. B. bei einem Austausch von beschädigten oder abgenutzten Wohnungsbestandteilen. In diesen Fällen bleibt im Einzelfall zu klären, ob eine entsprechende Maßnahme eine Mieterhöhung auch rechtfertigt. Hierbei sind einem Vermieter nach der Gesetzgebung einige Hürden auferlegt. Grundsätzlich darf er bei Modernisierungen eine Mieterhöhung nur nach einem Mietzinsanhebungsverfahren bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht erheben. In diesen Verfahren wird dann geprüft:

• ob eine entsprechende Maßnahme wirklich notwendig ist
• die entstehenden Kosten in angemessenen Maße berechnet wurden und
• die Kosten der Modernisierung nicht durch die Mieteinnahmen sowie der Mietzinsreserve in den folgenden 10 Jahren gedeckt werden können.

Gesetzlich enthält jedoch nur der § 18 MRG eine eindeutige Regelung. Danach kann der Hauptmietzins nur erhöht werden, wenn die Kosten einer größeren Erhaltungsarbeit die Summe der Mietzinsreserven und Mietzins Abgänge der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre übersteigt – falls also die Kosten höher sind als die zu erwartenden Mietzinseinnahmen während des Verteilungszeitraums. Wenn sich die Voraussetzungen des § 18 MRG erfüllen lassen im konkreten Einzelfall, so muss das Gericht die Anpassung des Mietzinses bewilligen.

Allerdings sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen nicht zulässig, wenn das Mietobjekt in die Ausstattungskategorie D fällt oder wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag mit einer Dauer von weniger als 4 Jahren handelt. Außerdem ist der Vermieter einer Wohnung, die ins Mietrechtsgesetz fällt, verpflichtet, allgemeine Teile auf eigene Kosten instand zu halten, er darf diese nicht auf die Mieter umlegen.