Mietkaution einbehalten § Gründe, Dauer und mehr

Nach mancher Wohnungskündigung stellt sich für den Vermieter die Frage, ob und wann er die Mietkaution einbehalten darf. Nachdem ein Mieter die Wohnung gekündigt hat, muss diese besenrein übergeben werden. Danach müssen Sie die hinterlegte Kaution zurückzahlen. Doch können Sie als Vermieter die Mietkaution einbehalten? Dieser Ratgeber soll die Frage beantworten und einige Szenarien vorstellen, in denen Sie als Vermieter die Mietkaution ganz oder teilweise einbehalten können.

Sie wollen als Vermieter die Mietkaution einbehalten?

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Das Wichtigste in Kürze

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Ausfallsrücklage für Forderungen gegenüber dem Mieter.
Die Höhe der Mietkaution darf bis zu sechs Monatsmieten betragen.
Es ist möglich einen Teil der Mietkaution für noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen einzubehalten. Ansonsten ist man als Vermieter verpflichtet, die Kaution umgehend zurückzuzahlen.

Wozu dient die Mietkaution?

Die Mietkaution dient Ihnen als Vermieter als eine Ausfallsrücklage für Forderungen gegenüber dem Mieter, die im Zusammenhang mit der Mietsache, meist einer Wohnung, anfallen. In der Regel verwenden Vermieter die Mietkaution für in der Wohnungsschäden, die durch den Mieter verursacht wurden. Aber auch bei einem Mietrückstand kann die Kaution zur Ausgleichung der Rückstände verwendet werden. Die Mietkaution als Sicherungsleistung ist in ihrer Höhe, in den Anlageformen und auch in ihrer Rückzahlung im § 16b des Mietrechtsgesetzes (MRG) geregelt.

Verpflichtende Rückzahlung

Vermieter müssen die Mietkaution insolvenzsicher anlegen und verzinst zurückzuzahlen. In unserem detaillierten Beitrag zur Mietkaution lesen Sie alles, was Sie dazu wissen müssen.

Zeitpunkt der Rückzahlung

Im Normalfall muss der Vermieter die hinterlegte Kaution unverzüglich an den Mieter zurückzahlen. Gibt es allerdings berechtigte Gründe für die gänzliche oder teilweise Einbehaltung der Kaution kann der Vermieter bis zur Klärung des Sachverhaltes die Mietkaution einbehalten. Nach dem Gesetz kann die Rückzahlung der Kaution bis zu sechs Monate dauern. Der Zeitraum ist deswegen so lang angesetzt, weil oftmals zum Beispiel noch die Betriebskostenabrechnung aussteht, die in die Verrechnung mit einfließt.

Verweigerung der Auszahlung

Es gibt im Großen und Ganzen nur zwei Gründe für die Einbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter. Das sind zum einen ein Mietrückstand und zum anderen Schäden in der Wohnung, die der Vermieter reparieren lassen muss. Doch auch für nachträgliche Forderungen, wie ausstehende Betriebskosten kann der Vermieter die vollständige Rückzahlung der Mietkaution verzögern.

Infografik

Wie lange kann man die Mietkaution einbehalten?

Mietkaution einbehalten wegen Mietrückstand

Hat Ihr Mieter bei Auszug aus der Wohnung Mietrückstände, weil er die Miete teilweise oder ganz nicht gezahlt hat, dann dürfen Sie die Mietkaution einbehalten. Verrechnen Sie die ausstehenden Beträge mit der Kaution. Danach zahlen Sie dem Mieter entweder noch die verbliebenen Gelder aus, oder aber Sie müssen auf dem Wege der Mahnung bzw. Mahnklage die immer noch verbliebenen Rückstände, die mit der Kaution nicht abgeglichenen werden konnten, einklagen.

Kann der Vermieter die Kaution nachträglich erhöhen?

Es ist ärgerlich, wenn man einen Mieter hat, der regelmäßig seine Miete nicht oder nicht pünktlich zahlt. Bisweilen verwenden Vermieter dann für den Mietrückstand die hinterlegte Kaution und wollen dann eine neuerliche Zahlung der Kaution. Oder sie fordern teilweise auch nachträglich eine höhere Kaution zu hinterlegen, um die regelmäßigen Ausfälle abzufedern. Das darf allerdings so nicht praktiziert werden. Die Mietkaution als Ausfallsicherung ist während des Mietverhältnisses unantastbar und muss in voller Höhe in der gewählten Hinterlegungsart verbleiben. Erst nach dem Ende des Mietvertrages dürfen Mietrückstände, ausgebliebene Betriebskostenzahlungen und eventuelle Schäden an der Mietsache aufgerechnet werden.

Zahlt ein Mieter also seine Miete nicht, sollten Sie als Vermieter den rechtmäßigen Weg gehen, um die Mietschulden vom Mieter zu bekommen. Erinnern Sie den Mieter schriftlich mit einer Mahnung. Setzen Sie einen angemessenen Zeitraum, in dem der Schuldner die Rückstände begleichen kann. Reagiert Ihr Mieter nicht, können Sie eine Mahnklage einreichen. Dann bekommt der Mieter einen Zahlungsbefehl vom Gericht. Hilft dies alles nichts, haben Sie die Möglichkeit, dem Mieter fristlos zu kündigen. Informieren Sie sich über die Möglichkeiten in unserem ausführlichen Ratgeber zur fristlosen Kündigung eines Mieters.

Sie wollen eine Mahnklage einreichen?

Darf der Mieter nach einer Kündigung die letzte Mieten einbehalten?

Mancher Mieter denkt sich, dass er einfach nach einer Kündigung der Wohnung die letzten Mieten nicht zahlt. Die Mieter gehen dabei davon aus, dass der Vermieter ja die Mietkaution dafür verwenden kann und die noch anfallenden Monatsmieten mit der Kaution verrechnet. Dieses Vorgehen ist aber nicht zulässig. Die Rückzahlung der Mietkaution ist erst dann fällig, wenn der Mietvertrag beendet ist. Der Mieter zahlt also in diesem Fall seine Miete nicht, und der Vermieter kann diese anmahnen bzw. bei qualifiziertem Mietrückstand auch eine Mietzinsklage einbringen.

Mietkaution für Nebenkosten einbehalten

Die Betriebskosten werden gemeinhin auch häufig als Nebenkosten bezeichnet. Eigentlich ist dieser Begriff nicht korrekt, denn die Nebenkosten einer Wohnung sind von den Betriebskosten zu unterscheiden. Betriebskosten, sind ein Teil der Nebenkosten, diejenigen nämlich, die laufend entstehen. Oftmals sind bei Auszug eines Mieters noch nicht sogleich auch alle Abrechnungen für die Betriebskosten vorliegend. Daher können Sie als Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten, um eventuelle Forderungen an den Mieter mit der Endabrechnung zu vergelten. Sie können sogar einen begründeten Antrag auf Verlängerung des Zeitraumes der Rückzahlung der Kaution beantragen, wenn es absehbar ist, dass nicht alle Abrechnungen nach sechs Monaten zur Hand sein werden.

Einigung mit dem Mieter oder Klage

Zahlt Ihr Mieter schon länger keine oder reduzierte Betriebskosten sollten Sie für diesen Sachverhalt eine Einigung mit dem Mieter anstreben oder die Betriebskosten einklagen.

Mietkaution für nachträgliche Forderungen einbehalten

In einer Grauzone bewegt man sich als Vermieter, wenn man die Mietkaution einbehalten will, weil man nachträgliche Forderungen in Form von Heizkostenabrechnungen nach dem HeizKG hat. Dies ist grundsätzlich möglich, allerdings entscheiden bei Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution, die Gerichte individuell.

Mietkaution einbehalten wegen Wohnungsschäden

Über die Mietrückstände und die absehbaren Nachzahlungen von Betriebskosten hinaus, können Sie als Vermieter die Mietkaution einbehalten, wenn der Mieter an der Mietsache Schäden verursacht hat oder die Wohnung nicht in einem der normalen Abnützung zuzuordnenden Zustand übergeben wurde. Wann Sie in diesen Fällen die Rückzahlung der Mietkaution zumindest bis zur Höhe der Reparaturkosten für die Schäden bzw. das Ausmalen der Wohnung oder den Rückbau von Umbauten aussetzen können, lesen Sie am besten im Artikel zum Thema.

Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Abschließend soll noch die Frage geklärt werden, wie lange Sie als Vermieter die Mietkaution einbehalten dürfen. Wie eingangs erwähnt, sieht das Mietrechtsgesetz eine unverzügliche Rückzahlung der hinterlegten Kaution vor. In der Regel erfolgt diese nach zwei bis vier Wochen. Aber es ist durchaus zulässig, die Zahlung der Kaution bis zu sechs Monate aufzuschieben.

Sie können sogar eine verlängerte Überlegungsfrist beantragen. Dies ist möglich, wenn Sie etwaige Abrechnungen der Betriebskosten oder Heizkosten nicht in diesem Zeitraum beibringen können. Hat Ihr Mieter Schäden in der Wohnung verursacht oder die Wohnung über das normale Maß der Abnützung verbraucht, sodass Ihnen Kosten für Reparaturen und eine Renovierung entstehen, können Sie die Mietkaution so lange einbehalten, bis Sie einen konkreten Überblick über die Kosten haben.

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FAQ: Mietkaution einbehalten

Was ist eine Kaution und wozu dient sie?

Die Kaution stellt eine Sicherheitsleistung dar. Sie dient dem Vermieter zu Absicherung diverser Forderungen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Das können einerseits ausständige Mietzinszahlungen sein, aber auch Reparaturen, wenn die Mietwohnung bei Auszug Schäden aufweist.

Ist bei jeder Mietwohnung eine Kaution zu hinterlegen?

In den mietrechtlichen Gesetzen gibt es keine Verpflichtung, dass MieterInnen eine Kaution hinterlegen müssen. Will der Vermieter eine verlangen, so muss er dies vertraglich vereinbaren. Ohne Vereinbarung gibt es keine Verpflichtung. Auch nachträglich kann der Vermieter nicht verlangen, dass eine Kaution hinterlegt wird, wenn dies nicht vertraglich vereinbart wurde.

Wie hoch darf eine Kaution sein?

Grundsätzlich ist die Höhe der Kaution Vereinbarungssache. Marktüblich sind drei Bruttomonatsmieten. Bis zu sechs Monatsmieten wären jedoch auch zulässig. Eine höhere Kaution ist nur bei einem besonderen Sicherstellungsinteresse des Vermieters zulässig, ausschlaggebend sind hierbei die Höhe des Mietzinses, die Bonität des Mieters, die Ausstattung des Mietobjekts oder die Zurverfügungstellung von Einrichtungsgegenständen.

Wann und in welcher Form ist die Kaution zu bezahlen?

Da die Kaution zur Sicherung von Forderungen aus einem Mietverhältnis dient, ist sie erst nach Unterzeichnung des Mietvertrages zu übergeben. Der Mieter ist nicht verpflichtet, in Vorleistung zu treten. In welcher Form die Kaution zu bezahlen ist, kann frei vereinbart werden. Häufig sind Barkautionen, möglich sind aber auch übergebene Sparbücher oder Bankgarantien.

Rechtsquellen & Quellverweise