Wird ein Mieter durch Baulärm erheblich in seiner Wohnqualität beeinträchtigt, hat er gemäß § 1096 ABGB das Recht, seine Miete in einem der Beeinträchtigung entsprechendem Ausmaß zu reduzieren. Hierbei handelt es sich bei, Mietzinsminderungsanspruch um eine Zufallshaftung, die einen Vermieter auch dann trifft, wenn er nicht selbst die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietgegenstandes zu vertreten hat, weil z. B. der Baulärm von einem Nachbargrundstück oder vom öffentlichen Grund erzeugt wird.
Jedoch sind zur Beurteilung des Ausmaßes der Lärmbeeinträchtigung, die der Mieter hinzunehmen hat, die Grundsätze des § 364 Abs. 2 ABGB analog heranzuziehen. Hierbei besagt der § 364 Abs. 2 ABGB, dass ein Eigentümer einer Immobilie seinen Grundstücksnachbarn Baulärm insoweit untersagen kann, wie diese Lärmbelästigungen das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und deshalb auch die ortsübliche Benutzung des eigenen Grundstückes wesentlich beeinträchtigen.
Generell bedeutet dies jedoch auch, dass gerade in Städten Baustellen durchaus als ortsüblich angesehen werden und deshalb, wenn keine besondere vertragliche Vereinbarung vorliegt, kein Mietzinsminderungsanspruch geltend gemacht werden kann. Nach dieser Bewertung steht eine Mietzinsminderung nur dann zu, wenn mit der tatsächlichen Beeinträchtigung in diesem Ausmaß nicht zu rechnen war. Deshalb ist für eine rechtmäßige Mietzinsminderung nur im Fall einer Dauerbeeinträchtigung durch Lärm wichtig, diese anzuzeigen und auch die Störungen zu dokumentieren.
Grundsätzlich gibt es natürlich auch Gründe, bei denen eine Mietminderung wegen Baulärm ausgeschlossen ist. Deshalb sollte man möglichst sicher ausschließen, dass einer der folgenden Gründe vorliegt, bevor man sich zu einer Mietminderung entschließt:
Jedoch ist oftmals besonders der letzte Punkt in der Praxis oftmals schwierig zu beurteilen, denn auch wenn bestimmte Lärmbelästigungen sozial üblich sind, gilt gleichzeitig auch immer ein Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme unter Nachbarn. Hierbei wäre z.B. das gelegentliche hämmern des Nachbarn zu tolerieren, nicht jedoch regelmäßige und andauernde Handwerksarbeiten mit einer Kreissäge.
Wann eine Mietminderung bei Baulärm angebracht ist, muss zumeist im Einzelfall entschieden werden. Dabei richtet sich die Beurteilung immer nach Dauer, Zeitpunkt und Art der Lärmbelästigung und dem Umstand, inwiefern die Rechte des Mieters dadurch eingeschränkt werden. Für den Fall, dass hierüber keine Einigung erzielt werden kann, muss ein Gericht für Mietrecht entscheiden, ob eine Mietminderung wegen Baulärm zulässig ist oder nicht.
Grundsätzlich wird empfohlen, den Vermieter zu kontaktieren, sobald größere Belästigungen durch Baulärm auftreten, am besten gleich schriftlich. Dabei sollte man in diesem Schreiben zunächst eine Behebung der Beeinträchtigung eingefordert werden. Hierbei ist es rechtlich gesehen unerheblich, ob die Lärmbelästigung durch den Vermieter, einen Nachbarn oder ggf. Dritte verursacht wird. Ferner sollte man zunächst auch klären, wer für den Baulärm verantwortlich ist und denjenigen freundlich, aber bestimmt darauf aufmerksam machen, dass man sich dadurch belästigt fühlt. Für den Fall jedoch, dass der Verantwortliche kein Einsehen hat, stellt das Schreiben an den Vermieter eine sogenannte Mängelanzeige dar.
Dabei sollte man den Vermieter im entsprechenden Schreiben ausführlich über die Ruhestörungen informieren. Hierzu ist es sinnvoll, ein sogenanntes Lärmtagebuch zu führen und dieses dem Schreiben beizulegen. Dabei sollte man den Vermieter auffordern, für die Einstellung der Lärmbelästigung zu sorgen und eine Mietminderung ankündigen, für den Fall, dass dies nicht eintritt. Hierbei sollte man auch eine Frist nennen, bis zu dieser die Lärmbelästigung beseitigt ist und eine Höhe der beabsichtigten Mietminderungen nennen. Ferner sollte man auch darauf hinweisen, dass durch das Gesetz bereits ab dem Beginn der Beeinträchtigung das Recht auf eine Mietzinsminderung entsteht.
Hierdurch weist man darauf hin, dass auch eine rückwirkende Mietminderung möglich ist. Außerdem sollte man den Vermieter auch darauf aufmerksam machen, dass weitere Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen werden und eine bereits zu viel bezahlte Miete auch zurückgefordert werden kann. Falls der Vermieter die Frist verstreichen lässt, ohne dass sich die Situation ändert, kann man dann die Mietminderung vornehmen. Dabei kann man zwar über die Höhe der Mietminderung selbst entscheiden, jedoch empfiehlt es sich immer, sich von einem Mieterverein oder Anwalt für Mietrecht hierzu beraten zu lassen.
Es ist gesetzlich auch zulässig, bei berechtigten Beeinträchtigungen durch Baulärm einen verminderten Mietzins zu bezahlen. Jedoch geht man dabei das Risiko ein, auf die Bezahlung des vollen Mietzins oder sogar auf eine Räumung wegen Mietrückstand verklagt zu werden, falls sich die Mietminderung als zu hoch erweist. Deshalb ist es zunächst besser, die Miete unter Vorbehalt zu bezahlen und dann nach der Beseitigung des Mangels mit dem Vermieter abzurechnen.
Das Recht auf Mietzinsminderung besteht während der Dauer der Beeinträchtigung. Ist der Schaden behoben oder wurden die Bauarbeiten beendet, fällt auch der Anspruch auf Mietzinsminderung. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Lärmbelästigung vollständig beseitigt ist, muss man als Mieter dann auch wieder die volle Miete bezahlen.
Wie hoch eine angebrachte Mietzinsminderung ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Generell sind gesetzlich keine genauen Minderungsquoten festgelegt. Hierbei dienen als Anhaltspunkte immer die bislang getroffenen Gerichtsurteile. Bei Lärmbelästigung liegt jedoch eine Obergrenze normalerweise bei 25 Prozent.
Eine Mietzinsminderung bezieht sich immer auf den gesamten Bruttomietzins, also auf die Miete inklusive der Betriebskosten und ggf. einer Mehrwertsteuer. Für den Fall, dass z. B. eine Lärmbelästigung durch eine Baustelle über 20 Tage bestand und die Minderungsquote 20 Prozent beträgt, berechnet sich die Mietminderung wie folgt:
Nicht nur durch eine Mietminderung kann sich ein Mieter bei Baulärm zur Wehr setzen. Alternativ kann ein Mieter auch eine Reihe von anderen Aktivitäten in Angriff nehmen, um die Beeinträchtigung seiner Wohnqualität wieder herzustellen. Folgende Maßnahmen können eine wirksame Alternative zur Mietminderung darstellen:
Trägt man sich als Mieter mit dem Gedanken, eine Mietminderung wegen Baulärm durchzusetzen, empfiehlt es sich durchaus, den persönlichen Fall mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu besprechen. Hierbei kann dieser die individuellen Beeinträchtigungen juristisch richtig einschätzen und seinem Mandanten eine entsprechende Vorgehensweise vorschlagen.
Ferner unterstützt ein Anwalt für Mietrecht seinen Mandanten natürlich auch bei der Formulierung eines entsprechenden Schreibens an den Vermieter und er kann eine angemessene Höhe der Mietminderung vorschlagen. Zusätzlich wird ein Anwalt natürlich auch über alternative Handlungsmöglichkeiten aufklären und seinen Mandanten auch bei diesen Wegen unterstützen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietminderung wegen Baulärm.
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