Ein Recht zur Mietzinsminderung haben Mieter bei allen Wohnungsmietverträgen, egal ob diese unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen oder nicht. Nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) liegt ein Grund zur Mietzinsminderung vor, sobald die Wohnung derart mangelhaft ist, dass der Mieter sie nicht wie vereinbart benutzt werden kann (§ 1096 ABGB). Hierbei kann dies auch der Fall sein bei einem erheblichen Schimmelbefall.
Laut Mietrecht ist Schimmel ein Sachmangel, der eine Minderung der Miete begründen kann. Nach der Rechtsprechung sind die Auswirkungen von Feuchtigkeit in der Wohnung grundsätzlich ein Sachmangel, bei dem jedoch mehrere Ursachen in Betracht kommen können und deshalb nur im Einzelfall entschieden werden kann, ob eine Mietminderung zulässig ist. Hierbei gibt es z. B. die Möglichkeit, dass aufgrund der baulichen Substanz Schimmel in den eigenen vier Wänden eines Hauses entsteht.
Ferner kann Schimmel auch immer dort auftreten, wo die Mieter nicht richtig oder nur unzureichend lüften oder heizen. Zusätzlich existieren noch eine Reihe weiterer Ursachen, die zunächst hinterfragt werden müssen, bevor man eine Mietzinsminderung geltend macht. Für den Fall, dass der Mangel dem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war oder Mieter den Mangel selbst verursacht haben , ist eine Minderung der Miete zumeist ausgeschlossen .
Die Ursachen für die Bildung von Schimmel in der Wohnung können unterschiedlicher Art sein. Für den Fall, dass der Befall durch den Zustand der baulichen Substanz bedingt ist, ist eine Mietminderung normalerweise berechtigt. Hingegen ist bei Schimmel, der durch falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters entsteht, eine Mietminderung zumeist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Sachmangel selbst verschuldet hat. In vielen Fällen liegen die Ursachen auch in Kombination vor, so dass sich ein Mieter ein Mitverschulden am Schaden anrechnen lassen muss.
Dringt in eine Wohnung Feuchtigkeit ein, kann dies durch den Zustand der baulichen Substanz bedingt sein. Hierbei kann es sich z. B. um Risse im Mauerwerk, ungenügende Wärmedämmung, undichte Fenster und Türen, mangelhafte Instandhaltung des Außenputzes oder auch unzureichende Heizungsmöglichkeit handeln. Außerdem kann natürlich auch durch undichtes Mauerwerk oder einen versteckten Wasserrohrbruch Feuchtigkeit ins Gebäude eindringen. Oftmals ist dabei der zeitliche Zusammenhang zwischen Feuchtigkeit im Gebäude und Regen gegeben. Ein derartig ausgelöster Befall berechtigt als Sachmangel den Mieter dann auch regelmäßig zu einer Mietminderung.
Auch Neubaufeuchtigkeit ist ein baulich bedingter Mangel. Hierbei sind dann die Wände infolge der Putzarbeiten noch nicht genügend ausgetrocknet und erfordern zusätzliche Heizkosten. Dabei sind grundsätzlich Mietminderungen geltend zu machen, allerdings können Gerichte auch entscheiden, statt einer Mietkürzung eine Kürzung der Heizkosten vorzunehmen.
Auch durch das Bewohnen selbst, kann übermäßige Feuchtigkeit in der Wohnung entstehen. Generell entsteht Feuchtigkeit auch durch übliche Aktivitäten, wie z. B. Baden, Kochen, Wäschetrocknen etc. Für den Fall, dass dabei gewisse Sättigungsgrade der Luft überschritten werden, schlägt sich die Luftfeuchtigkeit dann an der kältesten Stelle nieder.
Deshalb ist ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters wichtig, um ein gutes Raumklima zu erhalten und um die Schimmelentwicklung einzudämmen. Hierbei hat der Mieter nach dem Mietrecht eine sogenannte Obhutspflicht für das Mietobjekt, die ihn verpflichtet, durch angepasstes Lüften und Heizen das Wohnklima der Nutzung anzupassen. Rein rechtlich gesehen ist hierbei eine zulässige Mietminderung wegen Schimmel eher selten gegeben.
Auch der Zusammenhang zwischen Isolierung und Bildung von Schimmel bietet immer wieder ein Streitthema, wenn es um Schimmelentstehung geht. Hierbei stehen besonders Energiesparfenster im Fokus, durch die Feuchtigkeit aus dem Innenraum nur noch schwer nach außen dringen kann. Dabei schlägt sich dann auch Feuchtigkeit an einer Stelle nieder und verursacht Schimmel in der Wohnung.
In diesen Fällen ist grundsätzlich eine Mietminderung möglich, denn diese Art des Schimmelbefalls hat der Mieter zumeist nicht verursacht. Auch andere Ursachen für Schimmelbildung können eine berechtigte Mietminderung nach sich ziehen, da sie im Zuständigkeitsbereich des Vermieters liegen, wie z. B. undichte Wasserleitungen, das Eindringen von Wasser durch ein beschädigtes Dach, aufsteigende Feuchtigkeit durch einen nassen Baugrund oder nicht gedämmte Rollladenkästen.
Eine Mietminderung bei Schimmelbefall in den eigenen vier Wänden ist zwar in vielen Fällen möglich, jedoch kann dabei nicht pauschal beantwortet werden, wie hoch im Einzelfall eine Minderung der Miete ausfallen kann. Generell spielt dabei die Intensität des Befalls immer eine zentrale Rolle. Hierbei geht die Rechtsprechung in der Regel von einer Mietminderung zwischen 10 und 20 Prozent aus, wenn sich größere Schimmelflecken zeigen.
Für den Fall, dass eine erhebliche Durchfeuchtung der gesamten Wohnung vorliegt mit einem zusätzlichen schweren Schimmelbefall, kann eine Minderung der Miete diese Richtwerte aber auch übersteigen. Hingegen kann eine Schimmelbildung im Keller auch meist nur eine wesentlich geringere Kürzung rechtfertigen. Grundsätzlich gibt es zur Mietminderung generell keine einheitliche Mietminderungstabelle für Schimmel. Deshalb erfolgt eine gerichtliche Beurteilung des Einzelfalls unter Berücksichtigung von Präzedenzfällen in der Vergangenheit, jedoch wird grundsätzlich jeder Fall individuell beurteilt.
Ob eine Mietminderung bei einem Schimmelbefall in der Wohnung rechtmäßig ist, ist zunächst davon abhängig, wer die Verantwortung für die Bildung von Schimmel trägt. Dabei ist zunächst zu klären, ob die Ursache der Schimmelentstehung in der Verantwortung des Vermieters oder des Mieters liegt. Für den Fall, dass im konkreten Fall eindeutig die Verantwortung im Bereich des Vermieters liegt, sollte man als Mieter zunächst Beweise sammeln und Fotos und Protokolle anfertigen.
Will der Mieter die Schimmelbildung beanstanden, ist er auch verpflichtet, den Vermieter unverzüglich zu informieren, um eine weitere Schadensentwicklung aufhalten zu können. Dabei sollte der Mieter die Situation fotografieren und schriftlich dokumentieren, evtl. auch Zeugen hinzuziehen und die Temperatur in den einzelnen Räumen messen und regelmäßig notieren. Idealerweise misst er auch die Luftfeuchtigkeit mit einem Feuchtigkeitsmesser.
Häufig entsteht dabei Streit über den Umstand, wer die Schimmelbildung zu verantworten hat. Für den Fall, dass der Vermieter die Mietminderungsforderung des Mieters bestreitet, muss der Vermieter beweisen, dass keine Baumängel vorliegen und eine unzureichende Lüftung Ursache der Feuchtigkeitsbildung und diese deshalb nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Hingegen muss der Mieter nachweisen, wie er geheizt und gelüftet hat und dass sein korrektes Verhalten deshalb keinen Einfluss auf die Schimmelbildung hatte. Generell achten die Gerichte dabei auch auf den Zustand der anderen Wohnungen im Gebäude oder auf den Zustand in der Zeit des Vormieters. Auch kann die Höhe der Heizkostenabrechnung im Vergleich zu anderen Mietern im Gebäude als Indiz dienen.
Grundsätzlich sollte bei Schimmelbefall in der Wohnung der entsprechende Mangel nicht unerheblich sein, damit er eine Mietminderung rechtfertigen kann. Außerdem sollte man als Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet haben, nur dann kann man im begründeten Fall auch die Miete angemessen kürzen.
Will man als Mieter eine Mietminderung wegen Schimmel geltend machen, empfiehlt es sich in vielen Fällen, den Rat eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht einzuholen. Dabei kann dieser den individuellen Fall analysieren und abklären, ob eine Mietminderung in Betracht kommt. Ferner kann er seinen Mandanten auch dazu beraten, wie er eine geeignete Beweisführung aufbauen kann und er kann ein dokumentiertes Schreiben an den Vermieter anfertigen.
Für den Fall, dass ein Vermieter untätig bleibt und den Mangel nicht beseitigt, sowie auch eine Mietminderung ablehnt, kann ein Anwalt für Mietrecht seinem Mandanten zu einer angemessenen Mietminderung beraten und diese ggf. auch gerichtlich für ihn durchsetzen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zur Mietminderung wegen Schimmel.
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