Grundsätzlich ist eine Mietminderung immer dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung derart mangelhaft ist, dass der Mieter sie nicht wie vereinbart benutzen kann (§ 1096 ABGB). Hierbei kann dies auch der Fall sein bei einem Wasserschaden im Gebäude. Generell haben alle Mieter das Recht zur Mietzinsminderung bei allen Wohnungsmietverträgen, egal ob diese unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen oder nicht. Maßgeblich für eine Mietminderung ist dabei immer die Frage, wer den Wasserschaden und die damit verbundenen Folgeschäden verursacht hat.
Für den Fall, dass der Wasserschaden durch den Mieter hervorgerufen wurde, ist eine Mietminderung nicht möglich. Hat hingegen der Vermieter die Verantwortung für den Wasserschaden im Gebäude zu übernehmen oder diesen zu vertreten, darf der Mieter die Miete mindern. Das Recht zur Mietminderung besteht also auch dann, wenn der Vermieter keinerlei Einfluss auf den Wasserschaden und Folgeschäden hatte, also wenn z. B. der Wasserschaden durch einen Nachbarn hervorgerufen wurde.
Dabei ist eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter auch in diesen Fällen möglich, weil dieser einen mangelfreien Gebrauch der Mietwohnung gewährleisten muss. Wenn er dies nicht gewährleisten kann, muss der Mieter auch nicht die vollständige Miete gezahlt werden. Hat der Vermieter den Schaden nicht selbst verursacht, kann er seine finanziellen Einbußen dann z. B. beim Nachbarn geltend machen, wenn dieser den Schaden verursacht hat.
Für den Fall, dass der Schaden und die Folgeschäden durch eine ausgelaufene Waschmaschine entstehen oder weil vergessen wurde, den Hahn abzudrehen, haftet ein Mieter in der Regel selbst und hat auch kein Recht auf Mietminderung wegen des Wasserschadens. Gleiches gilt auch für auslaufende Wasserbetten, Aquarien etc. Hingegen sind Wasserschäden durch z. B. geplatzte Rohre und Leitungen vom Mieter selbstverständlich nicht zu verantworten.
Hierbei ist der Vermieter verpflichtet, darauf zu achten, dass es durch Alter und Abnutzung und Verschleiß des Gebäudes nicht zu Schäden und Feuchtigkeit an der Mietwohnung kommt. Das Gleiche gilt auch für jede Form von Undichtigkeiten am Haus, durch die Wasser eindringt. Dabei finden sich solche Fälle besonders häufig im Kellerbereich, und der Vermieter ist auch hier verpflichtet, dafür zu sorgen, dass es zu keinem Wasserschaden inkl. Folgeschäden kommt. In diesen Fällen kann ein Mieter dann durchaus auch eine Berechtigung zur Mietminderung haben, wenn seine Wohnqualität durch den Wasserschaden und die entstehende Feuchtigkeit erheblich eingeschränkt wird.
Wird die Wohnqualität nach einem Wasserschaden erheblich beeinträchtigt, ist dies für den Mieter schon einschränkend genug. Für den Fall, dass der Wasserschaden nur durch die Trocknung der Luft mit dem Einsatz eines Trocknungsgeräts beseitigt werden, ist der Mieter dann auch noch zusätzlich beeinträchtigt. Deshalb berechtigen ihn sowohl die Beeinträchtigung durch den Wasserschaden als auch die Trocknung durch den Einsatz eines Trocknungsgerätes zu einer Mietminderung.
Davon unabhängig, kann ein Mieter auch Schadensersatz verlangen, wenn sein Hausrat durch die Einwirkung des Wassers beschädigt wurde. Hierbei ist natürlich immer vorausgesetzt, dass der Mieter den Wasserschaden nicht selbst verursacht hat. Für den Fall, dass sein unangemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten zu einem feuchtigkeitsbedingten Wasserschaden geführt hat, kann er auch die Trocknung durch den Einsatz eines Trocknungsgerätes nicht zur Rechtfertigung einer Mietminderung machen. Generell muss eine berechtigte Mietminderung der Wohnung in ihrer Höhe auch angemessen sein und sie bestimmt sich dabei immer nach den Umständen der Situation.
Hierbei kommt es z. B. darauf an, in wie vielen Räumlichkeiten der Wohnung und wie viele Trocknungsgeräte insgesamt aufgestellt werden, wie lange diese am Tag oder auch über welchen Zeitraum insgesamt zum Einsatz kommen. Auch ist entscheidend, wie viel Lärm dabei verursacht wird oder inwieweit der Mieter seine Möbel von der Wand wegrücken oder gar aus dem Zimmer oder der Wohnung entfernen muss usw. Generell gilt immer, je stärker die Wohnqualität beeinträchtigt wird, desto höher kann die Mietminderung auch ausfallen. Hierbei wurden in der Rechtsprechung bereits Mietminderungen von bis zu 100 % entschieden.
Ist ein Abwasserschaden in einem Gebäude entstanden, kann dieser sowohl durch geplatzte Rohre oder aber einfach durch einen Rückstau in der Kanalisation verursacht sein. Hierbei steht einem Mieter immer ein Anspruch auf eine Mietminderung zu, wenn der Abwasserschaden die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung oder auch des Kellers beeinträchtigt. Auch hierbei bemisst sich eine angemessene Minderungsquote nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung und muss der Situation angepasst sein.
Hierbei ist dann immer maßgeblich, über welche Zeiträume und in welchem Ausmaß sich die Gebrauchsbeeinträchtigung erstreckt. Grundsätzlich kann Abwasser zu Schäden führen, wenn es aus einem defekten Abwasserrohr austritt oder z. B. die Toilette überläuft. Für den Fall, dass die Kanalisation infolge eines Wolkenbruchs überläuft, kann der Rückfluss auch den im Keller gelagerten Hausrat des Mieters zerstören.
Für den Fall, dass man als Mieter einen Wasserschaden in der Wohnung feststellt, ist man verpflichtet, diesen dem Vermieter unverzüglich zu melden. Will man aus diesem Grund eine Mietminderung geltend machen, sollte man den Schaden und die eigene Beeinträchtigung gut dokumentieren und dem Vermieter auch eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Für den Fall, dass ein Vermieter untätig bleibt oder auch eine Mietminderung nicht akzeptiert, sollte man sich bei einem Mieterverein oder Anwalt beraten lassen, in welcher Höhe eine Mietminderung im konkreten Fall angemessen sein könnte.
Für den Fall, dass man diese zu hoch ansetzt, läuft man auch Gefahr, durch den Vermieter auf Zahlung verklagt zu werden oder eine Kündigung wegen Mietrückständen zu erhalten. Generell existieren keine spezifischen Mietminderungstabellen für eine Minderung wegen Wasserschäden in der Wohnung und es kommt immer auf den individuellen Einzelfall an, welche Kürzung der Miete angemessen ist. Allerdings werden in der Rechtsprechung, je nach Schwere der Beeinträchtigung, auch Mietminderungen von bis zu 100 % zugesprochen. Für den Fall, dass eine Wohnung nach einem Wasserschaden vorübergehend nicht mehr bewohnbar ist, kann der Vermieter auch dazu verpflichtet werden, einen vorübergehenden Hotelaufenthalt zu bezahlen.
Hat ein Mieter erhebliche Beeinträchtigungen seiner Wohnqualität zu erleiden infolge eines Wasserschadens, so sollte er sich von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten lassen, um auszuloten, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht den individuellen Fall analysieren und seinen Mandanten auch zu einer rechtssicheren Dokumentation beraten. Ferner kann er natürlich eine Einschätzung zu einer angemessen Mietminderung abgeben. Für den Fall, dass ein Vermieter gegen eine Mietminderung klagt, wird ein Anwalt für Mietrecht die Mietminderung für seinen Mandanten natürlich auch vor Gericht verteidigen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zur Mietminderung wegen Wasserschäden.
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