Grundsätzlich sieht das Mietrecht in Österreich keine Regelungen oder Bedingungen für eine Mietstundung bei privaten Mietverhältnissen vor. Jedoch wurden im Rahmen der Corona- Pandemie seit 2020 verschiedene gesetzliche Rahmenbedingungen geschaffen (z.B. 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz), die eine Kündigung oder Aufhebung des Mietvertrages gemäß § 1118 ABGB aufgrund von Zahlungsrückständen ausgeschlossen haben.
Im Gegensatz dazu kennt das ABGB durchaus Bestimmungen für gewerbliche Mietverhältnisse bezüglich einer Mietstundung bzw. Minderung etc. In den §§ 1104 und 1105 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) ist geregelt, dass eine Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses entfällt, wenn das Mietobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, etwa einer Seuche, nicht gebraucht oder benutzt werden kann.
Für den Fall, dass nur ein eingeschränkter Gebrauch möglich ist, kann eine entsprechende Mietzinsreduktion geltend gemacht werden. Außerdem kann der Mieter grundsätzlich auch den Mietvertrag auflösen, vor allem wenn nicht zu erwarten ist, dass das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder gebrauchsfähig ist. Diese Bestimmungen kommen auch dann zur Anwendung, wenn das Mietobjekt an sich zwar unversehrt und benutzbar ist, aber aufgrund von außergewöhnlichen äußeren Umständen unbrauchbar geworden ist.
Im Rahmen der Covid-19 Maßnahmen wurden im 2. COVID-19 Justiz Begleitgesetz auch Regelungen zu privaten Mietstundungengetroffen, die ursprünglich bis Ende 2020 Gültigkeit hatten und dann nochmals bis zum 31. März 2021 verlängert wurden. Hierin heißt es ausdrücklich:
“Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB einfordern. Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.“
Diese Regelung wurde, wie bereits erwähnt, nochmals bis zum 31. März 2021 verlängert.
Um eine durch die Covid-19 Pandemie ausgelöste erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nachweisen zu können, muss laut dem Gesetzgeber dargelegt werden, dass „die Einkommensverluste aufgrund der Covid 19 Pandemie dazu führen, dass der Mieter seiner Pflicht zur Mietzinszahlung nicht vollständig oder überhaupt nicht nachkommen kann.” Hierbei ist davon auszugehen, dass wohl nur darauf ankommt, ob sich das Einkommen verringert hat, unabhängig von den vorhandenen eigenen Ersparnissen.
Auch muss die Ursache für diese Einkommensverringerung in der “Covid 19 Pandemie” begründet sein. Dies muss man als Mieter in Zweifelsfall durch geeignete Dokumente beweisen. Grundsätzlich muss also die Miete für eine Wohnung auch trotz Corona-Krise bezahlt bzw. zurückgezahlt werden und Stundungen, Ratenvereinbarungen und auch Räumungsaufschübe müssen immer vorab mit dem Vermieter vereinbart werden. Obwohl die österreichische Regierung und das Parlament einen Kündigungs- und Delogierung Stop verfügt haben, ist diese Maßnahme zeitlich befristet gewesen und zum 31. März 2021 ausgelaufen.
Wenn man durch die Krise in unverschuldete Zahlungsschwierigkeiten gekommen ist, wie zum Beispiel durch einen Arbeitsplatzverlust, sollte man als Mieter zunächst unverzüglich den Vermieter kontaktieren. Hierbei können vertraglich sowohl eine Mietzins Stundung oder auch eine Herabsetzung oder sogar Aussetzung der Mietzahlungen vereinbart werden. Dabei bietet die Ratenzahlung in den meisten Fällen wohl eine gangbare und sinnvolle Lösung in den meisten Fällen.
Außerdem bietet sich bei befristeten Mietverträgen auch die Verhandlung einer Verlängerung an oder die Vereinbarung eines Räumungsaufschubs. Grundsätzlich ist jedoch davon abzuraten, als Mieter eigenmächtig und ohne Vereinbarung die Zahlung einer Miete auszusetzen. Trotz der gesetzlichen Regelungen hat der Vermieter nämlich bei einem Zahlungsverzug immer die Möglichkeit, bei Gericht eine Kündigung einbringen. Kommt es so weit, muss man als Mieter unbedingt Einspruch erheben, da sonst die Kündigung, auch trotz bestehender Corona Regelungen, rechtskräftig werden kann.
Aufgrund der mit Ende März 2021 ausgelaufenden Corona-Mietstundungen für April, Mai und Juni vergangenen Jahres 2020 ist nun fraglich, wie finanzschwache Betroffene die aus dem Mietstundungen entstandenen Mietschulden begleichen sollen. Um umfangreiche Kündigungen und auch Delogierungen zu vermeiden, haben Kammern und Verbände nun diverse Hilfsfonds zur Begleichung der Mietschulden gefordert.
Nach dem Covid-Gesetz konnten die Mieten für das zweite Quartal 2020 später nachgezahlt werden, falls man wegen des Pandemiefalls nicht in der Lage war die anfallende Miete zu bezahlen. Die jedoch abgelaufene Frist zum Ende März 2021 bringt deshalb Mieter nun in die Situation, die gestundeten Mieten für 3 Monate plus 4 % Zinsen nachzahlen zu müssen, zusätzlich zur laufenden Miete. Allerdings gibt es für die gestundeten Mieten aus April bis Mai 2020 einen besonderen Kündigungsschutz.
Deshalb kann ein Mietvertrag allein wegen dieses Mietzinsrückstandes bis Ende Juni 2022 nicht gekündigt werden. Aus diesem Grund drohen wegen dieser Rückstände zur Zeit keine Delogierungen, auch wenn die gestundeten Mieten nicht auf einmal bezahlt werden können. Außerdem besteht für alle Mieter ein spezieller Corona-Delogierung Schutz bei finanziellen Problemen: Hierbei konnte bis zum Juni 2021 ein Corona-Räumungsaufschub beantragt werden, mit dem eine Räumung um drei bis sechs Monate aufgeschoben werden kann. Dies folgt aus dem 2. Covid-19-Justiz Begleitgesetz in Verbindung mit § 35 Mietrechtsgesetz (MRG).
Aufgrund der durch die Covid- 19 Pandemie erfolgten Lockdown Maßnahmen aufgrund der Verordnung Nr. 96 und Nr. 98 wurden Betretungsverbote verfügt und es wurde behördlich angeordnet, bestimmte Geschäftslokale, Betriebsstätten und Beherbergungsbetriebe vollständig zu schließen. Dabei ist aus heutiger Sicht davon auszugehen, dass für die Zeiträume der Schließung auch die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses, in Abhängigkeit von einer weiteren Brauchbarkeit und Nutzung des Mietobjekts, entfällt oder reduziert wurde. Hierbei bezieht sich diese Schlussfolgerung auf die Regelungen der 4. COVID-19-Schutzmaßnahmen Verordnung ab 8. Februar 2021, insbesondere für Restaurants und Beherbergungsbetriebe sowie Freizeitbetriebe.
Generell muss jedoch der genaue Umfang eines möglichen Mietzinsminderungsanspruchs immer im Einzelfall geprüft werden und hängt sowohl von den spezifischen Umständen wie auch von den konkreten, von der Regierung und vom Parlament gesetzten Maßnahmen ab. Dabei ist immer auch die zeitliche Komponente zu beachten, d. h. inwieweit eine Beeinträchtigung im jeweiligen Zeitraum zeitlich und sachlich in Bezug auf die anwendbare Verordnung gegeben war und einer konkreten, trotz 4. COVID-19-Schutzmaßnahmen Verordnung, auch weiterhin möglichen Nutzung.
Bei der Beurteilung des zweiten Lockdowns im Herbst 2020 muss auch in der Beurteilung eines Mietzinsminderungsanspruchsmiteinbezogen werden, dass durch finanzielle Maßnahmen der Umsatz in einem gewissen Ausmaß durch staatliche Hilfen ersetzt wurde und deshalb die eingeschränkte Benutzbarkeit eines Geschäftsobjekts wirtschaftlich abgefedert wurde. Anders als in Deutschland wurden in Österreich aufgrund der Corona-Krise keine speziellen Regelungen für gewerbliche Mietverträge erlassen.
Da es sich bei den Maßnahmen jedoch um keine endgültigen, sondern vorübergehende Maßnahmen handelt, die schrittweise gelockert oder verschärft werden, ist nicht davon auszugehen, dass Mietverträge vorzeitig gekündigt werden konnten, jedoch kann unabhängig davon ein evtl. Mietzinsminderungsrecht greifen. Allerdings wurde ein spezieller Kündigungs- und Räumungsschutz, wie z. B. für private Wohnungsmieter, aufgrund der Corona-Krise jedoch nicht erlassen für gewerbliche Mieter.
Für den Fall, dass man Mietstundungen im Rahmen der Corona Krise geltend gemacht hat oder als gewerblicher Mieter Mietzahlungen ausgesetzt hat, ist es in vielen Fällen sinnvoll einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren. Dabei kann dieser helfen, im privaten Bereich Vereinbarungen zu Rückzahlungen mit Vermietern zu treffen oder aber auch Kündigungs- und Delogierungsverfahren abzuwenden.
Zusätzlich kann er natürlich bei gewerblichen Mietern helfen zu klären, inwiefern Mietzinsminderungen angemessen waren oder eine Einstellung der Mietzahlungen rechtmäßig war. Hierbei wird er seine Mandanten natürlich auch bei Gericht vertreten. Dabei wird er auch überprüfen, inwiefern ggf. die Inanspruchnahme von Mittel zur Abfederung von Einnahmeausfällen angerechnet werden müssen und welche Folgen dies für Pflicht zur Mietzahlung hat. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietstundung.
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