Grundsätzlich sind Mieterhöhungen immer möglich, jedoch unterliegen sie bestimmten gesetzlichen Bestimmungen. Dies gilt sowohl für bestehende Mietverhältnisse auch für eine Neuvermietung bei einem Mieterwechsel. Hierbei können in Österreich alle zwei Jahre am 1. April die Mieten an den Verbraucherpreisindex angepasst werden, weshalb eine Mieterhöhung entsprechend gerechtfertigt ist. Dadurch ist dem Mietspiegel zufolge der Mietzins seit dem Jahr 2000 um ca. 30 % gestiegen.
Damit jedoch ein Vermieter entsprechen die Miete auch erhöhen kann, muss im Mietvertrag eine sogenannte Wertsicherungsklausel enthalten sein. Allerdings gilt dies nur für Mietobjekte die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes in Österreich unterliegen, wobei diese immer an Miet Begrenzungen gebunden sind. Nur bei freien Mietverhältnissen, die nicht diesen rechtlichen Beschränkungen unterworfen sind, ist dies nicht der Fall. Dabei gelten für Mietverhältnisse außerhalb des MRG die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), das einem Vermieter recht viele Freiräume bei der Gestaltung des Mietzinses einräumt.
Auch bei diesen Mietverträgen sind Wertsicherungsvereinbarungen zulässig, jedoch gibt es grundsätzlich auch hier in Bezug auf die Miethöhe Einschränkungen, durch die ein extrem hoher Mietzins nicht möglich ist. Deshalb sind auch gemäß ABGB Mietverträge nichtig, wenn der Preis für die Leistung zur Leistung selbst in einem besonderen Missverhältnis steht. Jedoch ist bei freien Mietverhältnissen auch eine Mieterhöhung von bis zu drei Jahren rückwirkend möglich.
Ferner findet eine Mieterhöhung Neuvermietung häufig auch dann statt, wenn im Rahmen eines Mieterwechsels Modernisierungen vorgenommen wurden. Diese Mieterhöhungen sind rechtmäßig, wenn z. B. bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, durch die Energie gespart werden kann. Hierbei kommt z. B. Austausch von Fenstern oder eine neue Wärmedämmung in Frage. Außerdem gelten auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Mietobjektes erhöhen als Modernisierung, wie z.B. die Ergänzung einer Einbauküche oder ein Aufwertung der Allgemeinanlagen eines Mietobjektes, wie z. B. der Bau eines Spielplatzes.
Gerade der Mieterwechsel wird von Vermietern häufig zum Anlass genommen eine Mieterhöhung für ein Mietobjekt durchzuführen. Jedoch gibt es auch für Mieter Möglichkeiten, bei einer Neuvermietung eine derartige Mieterhöhung zu vermeiden. Hierbei lässt sich dies durch eine Übernahme eines bestehenden Mietvertrages verhindern oder aber auch durch den Eintritt in den Mietvertrag einer WG. Ferner kann man auch als Nachmieter in ein Mietverhältnis eintreten, ohne dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.
Will man bei einem Mieterwechsel eine Mieterhöhung vermeiden, kann man in bestimmten Fällen einen Mietvertrag übernehmen. Jedoch ist dies nicht grundsätzlich bei allen Wohnungen möglich, sondern nur bei Mietobjekten, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Hierbei ist eine Weitergabe einer Wohnung nach den gesetzlichen Grundlagen immer dann möglich, wenn:
Für den Fall, dass eine der oben genannten Bedingungen erfüllt ist, kann ein Mietvertrag des Vormieters übernommen werden und somit eine Mieterhöhung durch eine Neuvermietung vermeiden werden. Generell ist ja der Vorteil der Übernahme, dass nichts am Mietvertrag geändert wird. Deshalb kann also der Mietzins nicht nach oben angepasst werden, was sonst in den meisten Fällen passieren würde. Allerdings gibt es auch hierbei eine Einschränkung. Bei einem Eintritt in den Mietvertrag durch Eheleute, Lebensgefährten und minderjährige Kinder darf keine Erhöhung stattfinden. Treten hingegen die Eltern oder andere Personen ein, darf der Mietzins schon angepasst werden.
Für den Fall dass ohne Vorliegen oben genannter Gründe ein Nachmieter in einen Mietvertrag eintreten möchte, muss dies vom aktuellen Mieter mit dem Vermieter vereinbart werden. Wenn der Mieter und der Vermieter ein gutes Verhältnis pflegen, kann eine derartige Vereinbarung durchaus getroffen werden. Allerdings ist ein Vermieter nicht verpflichtet dem Nachmietervorschlag eines Mieters zuzustimmen.
Er kann in diesem Fall durchaus den bestehenden Mietvertrag auflösen und einen neuen Mietvertrag mit einer Mieterhöhung mit einem anderen neuen Mieter abschließen. Bei der Übernahme von Mietverträgen kommt es im Allgemeinen also immer auch auf den Vermieter an. Für den Fall, dass ein Vermieter einer Übernahme zustimmt oder der Bitte eines Hauptmieters nachkommt, eine ausgewählte Person als Nachmieter zu akzeptieren, ohne den Mietvertrag zu ändern, ist dies immer möglich.
Grundsätzlich wird bei einer Wohnung, die dem MRG unterworfen ist, ein Mietrecht im Todesfall eines Mieters an die Person übergeben, die mit dem verstorbenen Hauptmieter einerseits verwandt ist und auch mit ihm in derselben Wohnung gelebt hat. Hierzu zählen auch Lebensgefährten, wenn sie bereits mindestens 3 Jahre mit dem Hauptmieter zusammen in der Wohnung gelebt haben. Hierbei findet eine Übernahme des Mietvertrages automatisch statt, sofern dieser nicht innerhalb von 14 Tagen gekündigt wird.
Für den Fall, dass eine Wohnung nicht dem Anwendungsbereich des MRG unterliegt, treten die Erben eines verstorbenen Hauptmieters in den Mietvertrag ein, wenn sie nicht den Vertrag fristgerecht kündigen. Grundsätzlich gilt das beschriebene Eintrittsrecht nicht nur im Todesfall, sondern auch, wenn der Hauptmieter auszieht. Dabei können dann z. B. Kinder das Mietrecht ihrer Eltern übernehmen, wenn diese ausziehen wollen. Dieses Recht gilt jedoch nicht für Lebensgefährten, Wahlkinder, und andere nicht in direkter Linie verwandte Personen, wie z. B. etwa Nichten, Neffen, Tanten, Onkel.
Geht es im individuellen Fall um eine Scheidung, so findet das MRG Anwendung, sofern es sich um eine einvernehmliche Scheidung handelt, oder es wird so geregelt, wie es bei der Scheidung vereinbart wurde. Generell braucht es dafür die Zustimmung des Vermieters, weshalb dies vor den Verhandlungen zwischen den (ehemaligen) Eheleuten geregelt werden sollte. Im Falle einer strittigen Scheidungen entscheidet ein Gericht darüber.
Auch mit einem Untermietvertrag kann man in einen bestehenden Mietvertrag eintreten. Hierbei bestehen für Wohngemeinschaften klare Richtlinien. Deshalb muss bei neuen Mietern, die nicht in einem engen verwandtschaftlichen Verhältnis zum Hauptmieter stehen, einer neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, ein sogenannter Untermietvertrag. Dies ist immer dann möglich, wenn im Hauptmietvertrag eine Untervermietung nicht ausgeschlossen wurde. Generell sollte jedoch der Vermieter von einer Untervermietung informiert werden, auch wenn dies im Hauptmietvertrag nicht ausgeschlossen wurde.
Wenn man als Mieter eine neue Wohnung beziehen will, kann es sich in vielen Fällen anbieten, die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht zu suchen. Dabei kann dieser sowohl darüber aufklären, welche Mieterhöhungen im Rahmen des MRG möglich sind als auch bei anderen Wohnungen, die dem ABGB unterliegen, darüber aufklären, welche Vergleichsmieten angemessen sind. Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht natürlich immer über die Möglichkeiten aufklären, die bestehen, wenn man in einen bestehenden Mietvertrag eintreten kann und somit eine Mieterhöhung vermeiden kann.
Hierbei ist dies insbesondere Im Familien – und Verwandtschaftsbereich relevant oder beim Abschluss einer Untermietvertrages. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht über die bestehenden gesetzlichen Regelungen aufklären und auch bei der Erstellung von z. B. Untermietverträgen helfen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Neuvermietung Mieterhöhung.
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