Ein Mieter hat nach § 1096 ABGB immer einen Anspruch auf Mietminderung, wenn ohne sein Verschulden der vertraglich vereinbarte Gebrauch des Mietobjekts nicht ermöglicht oder erheblich beeinträchtigt ist. Hierbei stellt dies einen gesetzlichen Anspruch des Mieters dar, der ab Beginn der Beeinträchtigung im Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietobjekts bis zu dessen Behebung besteht.
Allerdings stellt das OHG grundsätzlich dazu fest, dass eine Geltendmachung einer Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB voraussetzt, dass der Mangel dem Vermieter auch zur Kenntnis gebracht werden muss. Erst mit der Information des Vermieters hat dieser die Möglichkeit, den Mangel zu beheben und damit die Mietminderung zu vermeiden. Hierbei gilt auch für den Vermieter der gewährleistungsrechtliche Grundsatz der „zweiten Chance“, wenn eine Wohnung nicht in einwandfreiem Zustand ist.
Deshalb ist auch eine rückwirkende Minderung durch den Mieter nicht einforderbar. Ausnahmsweise ist dies jedoch möglich, wenn der Mieter die Mängel dem Vermieter gemeldet hat und einen Vorbehalt der Mietzahlung angekündigt hat. Ferner kann eine rückwirkende Mietminderung auch dann in Betracht kommen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Mangels keine Kenntnis über sein Recht zur Mietminderung hatte. Hierbei gilt dies besonders für den Fall, dass ein Vermieter eine unzulässige Vertragsklausel in den Mietvertrag aufgenommen hat, die ein Recht auf eine Mietzinsreduktion ausschließt. Dabei kommt dann ggf. eine Rückforderung wegen rechtsirrtümlicher Zahlung in Betracht.
Generell ist eine rückwirkende Mietminderung für mehrere Monate jedoch schwierig, wenn der Mieter seine Zahlungen nicht unter Vorbehalt gestellt hat. Eine vorbehaltlose Zahlung des vollen Mietzinses trotz einer Kenntnis über die Beeinträchtigung wird von der Rechtsprechung in Österreich grundsätzlich als Verzicht einer Mietminderung für den jeweilige Monat gedeutet.
Grundsätzlich ist ein Mieter verpflichtet, dem Vermieter festgestellte Mängel unverzüglich anzuzeigen, also ohne ein schuldhaftes Verzögern. Von dieser Pflichterfüllung hängt dann einerseits ab, ob ein Recht zur Mietminderung überhaupt besteht und auch ab welchem Zeitpunkt die Miete dann gemindert werden kann. Für den Fall, dass ein Mieter keine Mängelanzeige beim Vermieter macht, verwirkt er damit in aller Regel auch sein Recht zur Mietminderung, das er dem Vermieter keine Gelegenheit gegeben hat, den Mangel abzustellen.
Allerdings gibt es auch hierbei Ausnahmen, z. B. wenn eine fehlende Mängelanzeige nicht der Grund für eine fehlende Mängelbeseitigung seitens des Vermieters ist. In diesen Fällen kann das Recht auf eine Mietminderung für den Mieter bestehen bleiben. Dies kann z. B. in folgenden Fällen gegeben sein:
Wenn gar keine Mängelanzeige an den Vermieter erfolgt, steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht nur dann zu, wenn einer der oben beschriebenen Ausnahmefälle eingreift, der die Anzeige entbehrlich macht. Ist ein derartiger Fall nicht gegeben, kann der Mieter keine Mietminderung vornehmen. Ein klassischer Ausnahmefall, den der Vermieter nicht beheben kann, ist z. B. eine falsche Wohnflächenangabe, nach der der Mietzins berechnet wurde.
Für den Fall, dass z. B. eine Wohnung 15 qm kleiner ausfällt als im Mietvertrag beschrieben, kann ein Mieter den Mietzins auch rückwirkend vom ersten Tag des Mietverhältnisses den Mietzins mindern, wenn die Abweichung entsprechend groß ist. Auch ist in diesem Fall eine Mängelanzeige nicht notwendig, da sich der Mangel nicht beheben lässt.
Grundsätzlich ist auch bei einer rückwirkenden Mietminderung der Zeitpunkt einer Erklärung über eine Mietminderung nicht entscheidend. Dabei tritt das Recht auf eine Mietminderung kraft Gesetzes ein, wenn die Voraussetzungen für eine Minderung des Mietzinses vorliegen und kein Ausschlussgrund besteht. Deshalb muss auch der Mieter die Mietminderung nicht durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter erst herbeiführen. Zwar ist der Mieter hierdurch berechtigt, den Mietzins rückwirkend von einem Zeitpunkt an zu mindern, der vor der Mängelanzeige und vor der Erklärung der Mietminderung liegt, aber dies bedeutet nicht unbedingt, dass ihm die finanziellen Vorteile dieses Rechts auch eingeräumt werden.
Es ist rechtlich möglich, dass das Minderungsrecht je nach Zeitpunkt und Entbehrlichkeit der Mängelanzeige zwar ganz oder teilweise besteht, der Mieter aber die infolge seines Mietminderungsrechts Zuviel gezahlten Mietzins nicht zurückverlangen kann von seinem Vermieter. Hierbei kann ein solcher Fall vorliegen, wenn der Mieter den vollen Mietzins gezahlt hat, obwohl er den Mangel kannte und sich eine teilweise Rückforderung wegen des Mangels nicht bei der Zahlung vorbehalten hat.
Grundsätzlich kann eine rückwirkende Mietminderung also in verschiedenen Fällen durchaus möglich sein. Hierbei sind insbesondere die folgenden Konstellationen relevant:
Ein rückwirkende Mietminderung sollte bei einem Mieter immer sehr gut geplant sein und er sollte auch alle rechtlichen Rahmenbedingungen kennen, um keine weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen mit seinem Vermieter zu riskieren. Deshalb ist es durchaus ratsam, in diesen Fällen einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu Rate zu ziehen.
Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht den individuellen Fall prüfen und auch feststellen, ob im individuellen Fall eine Mängelanzeige beim Vermieter notwendig war oder zu welchem Zeitpunkt diese erfolgt ist. Ferner kann er seinen Mandanten auch dazu beraten, wie z. B. eine Erklärung zur Mietminderung gestaltet sein sollte und ab wann und in welcher Höhe eine Mietminderung im konkreten Fall angemessen ist. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zur rückwirkenden Mietminderung.
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